Häätöprosessi Arkansasissa:

Arkansasissa häädöt määräytyvät Arkansasin lain mukaan, ja vuokranantajien on noudatettava huolellisesti kaikkia Arkansasin lain mukaisia sääntöjä ja menettelyjä häädettäessä vuokralaista. Muuten häätö ei välttämättä ole pätevä.

Tässä artikkelissa selitetään ne perussäännöt ja -menettelyt, joita vuokranantajien ja isännöitsijöiden on noudatettava, kun he häätävät vuokralaisen Arkansasissa.

ilmoitus irtisanomisesta perustellusta syystä

Jos vuokranantaja haluaa häätää vuokralaisen ennen kuin vuokralaisen vuokrasopimus tai vuokrasopimus on umpeutunut, hänellä on oltava laillinen syy. Arkansasissa laillinen syy on esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönti, vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen rikkominen tai tiettyjen laittomien tekojen tekeminen. Häätöprosessin ensimmäinen vaihe on vuokrasuhteen irtisanominen. Vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasuhteen antamalla vuokralaiselle kirjallisen ilmoituksen. Häädön syystä riippuen vaaditaan erityyppisiä irtisanomisilmoituksia.

• Vuokranmaksun laiminlyönti: Vuokranantajalla on kaksi vaihtoehtoa häätäessään vuokralaisen vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi. Vuokranantaja voi nostaa vuokralaista vastaan siviilioikeudellisen kanteen, jota kutsutaan myös laittoman pidättämisen kanteeksi. Tai vuokranantaja voi nostaa rikossyytteen vuokralaista vastaan. Tämä tunnetaan nimellä ”failure to vacate method”. Nämä kaksi eri menetelmää edellyttävät erityyppisiä ilmoituksia. (Lisätietoa näistä kahdesta menetelmästä on osoitteessa Office of the Attorney General ja Arkansas Legal Services.)
  • Unlawful Detainer Method: Jos vuokranantaja haluaa häätää vuokralaisen laittoman pidättämisen menetelmällä (joka on siviilikanne), vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kolmen päivän irtisanomisaika. Tässä ilmoituksessa vuokralaiselle on ilmoitettava, että vuokralaisella on kolme päivää aikaa muuttaa pois vuokrayksiköstä, tai vuokranantaja irtisanoo vuokrasuhteen ja nostaa vuokralaista vastaan laittoman pidättämisen vuoksi kanteen (ks. Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Failure to Vacate Method: Jos vuokranantaja haluaa häätää vuokralaisen käyttämällä irtisanomismenetelmää (joka on rikosoikeudellinen menettely), vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kymmenen päivän irtisanomisilmoitus. Ilmoituksessa vuokralaiselle on ilmoitettava, että hänellä on kymmenen päivää aikaa muuttaa pois vuokrayksiköstä. Jos vuokralainen jää vuokrayksikköön yli kymmenen päivää, vuokralaiselle määrätään 25 dollarin sakko jokaiselta seuraavalta päivältä. Kymmenen päivän kuluttua vuokranantaja voi nostaa rikossyytteen vuokralaista vastaan, jos vuokralainen asuu edelleen vuokrayksikössä (ks. Ark. Code Ann. § 18-16-101).

Vuokranantajan tulisi kääntyä asianajajan puoleen, jos hänellä on kysyttävää näistä kahdesta menetelmästä.

• Vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen rikkominen: Vuokranantaja voi myös häätää vuokralaisen vuokrasopimuksen tai vuokrasopimuksen rikkomisen vuoksi. Tässä tilanteessa vuokranantajan on annettava vuokralaiselle 14 päivän irtisanomisaika. Ilmoituksessa vuokralaiselle on ilmoitettava, että vuokralaisella on 14 päivää aikaa korjata rikkomus tai vuokranantaja irtisanoo vuokrasuhteen. Jos vuokralainen ei korjaa rikkomusta 14 päivän kuluessa, vuokranantaja voi nostaa vuokralaista vastaan kanteen (ks. Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Rikosoikeudelliset toimet: Vuokranantaja voi myös häätää vuokralaisen, joka on syyllistynyt tiettyihin rikollisiin tekoihin vuokrayksikössä. Tällaisia tekoja ovat esimerkiksi laiton uhkapeli, prostituutio ja alkoholin laiton myynti. Tässä tilanteessa vuokranantaja voi antaa vuokralaiselle ehdottoman irtisanomisilmoituksen. Ilmoituksessa vuokralaiselle on ilmoitettava, että vuokranantaja irtisanoo vuokrasuhteen välittömästi ja että vuokralaisen on muutettava pois vuokrayksiköstä kolmen päivän kuluessa. Jos vuokralainen ei muuta pois vuokrayksiköstä, vuokranantaja voi nostaa vuokralaista vastaan lainvastaisen pidätysvaatimuksen (ks. Ark. Code Ann. § 18-60-304).

ilmoitus irtisanomisesta ilman syytä

Jos vuokranantaja haluaa häätää vuokralaisen, mutta hänellä ei ole laillista syytä, vuokranantajan on odotettava vuokrasuhteen päättymistä ennen kuin hän odottaa vuokralaisen muuttavan. Joissakin tapauksissa vuokranantajan on silti ehkä annettava vuokralaiselle kirjallinen muuttoilmoitus.

Kuukausivuokrasuhde

Jos vuokranantaja haluaa lopettaa kuukausivuokrasuhteen, mutta hänellä ei ole laillista syytä häätää vuokralaista, vuokranantaja voi antaa vuokralaiselle kirjallisen 30 päivän irtisanomisilmoituksen. Tässä ilmoituksessa vuokralaiselle ilmoitetaan, että vuokrasuhde päättyy 30 päivän kuluttua ja että vuokralaisen on muutettava pois vuokrayksiköstä siihen mennessä. Jos vuokralainen ei muuta pois tuohon aikaan mennessä, vuokranantaja voi nostaa häätöoikeudenkäynnin vuokralaista vastaan (ks. Ark. Code Ann. § 18-17-704).

Kiinteä vuokrasopimus

Jos vuokranantaja haluaa lopettaa määräaikaisen vuokrasopimuksen, mutta hänellä ei ole laillista syytä häätää vuokralaista, vuokranantajan on odotettava vuokrasopimuksen päättymistä ennen kuin hän voi odottaa vuokralaisen muuttavan. Vuokranantajan ei tarvitse antaa vuokralaiselle kirjallista muuttoilmoitusta, elleivät vuokrasopimuksen ehdot nimenomaisesti vaadi vuokranantajaa tekemään niin.

Vuokralaisen häätöön liittyvät puolustautumiskeinot

Vuokranantaja voi silti päättää taistella häätöä vastaan, vaikka vuokranantajalla olisikin pätevä laillinen syy häätää vuokralainen. Vuokralaisella voi olla pätevä oikeudellinen puolustusperuste, kuten vuokranantajan laiminlyönti vuokrayksikön tilojen kunnossapidossa tai vuokranantajan syrjintä vuokralaista kohtaan. Vuokralaisen päätös taistella häätöä vastaan voi lisätä häätöoikeudenkäynnin kustannuksia ja antaa vuokralaiselle enemmän aikaa jäädä asumaan vuokrayksikköön. Tenant Defenses to Evictions in Arkansas is more information on this subject.

Removal of the Tenant

Ainut tapa, jolla vuokranantaja voi poistaa vuokralaisen vuokrayksiköstä, on voittaa häätöoikeudenkäynti vuokralaista vastaan. Vuokranantaja ei saa koskaan yrittää pakottaa vuokralaista muuttamaan pois vuokrayksiköstä. Vaikka vuokranantaja voittaisi häätöoikeudenkäynnin, vuokralaisen voi poistaa asunnosta vain lainvalvoja tuomioistuimen määräyksellä. Jos vuokranantaja yrittää laittomasti pakottaa vuokralaisen muuttamaan pois vuokrayksiköstä, vuokralainen voi haastaa vuokranantajan oikeuteen vahingonkorvauksista. Laittomat häätömenettelyt Arkansasissa sisältää lisätietoja.

Vuokralaisen häädön jälkeen vuokranantaja saattaa huomata, että vuokralainen on jättänyt jälkeensä henkilökohtaista omaisuutta. Arkansasissa tämä omaisuus katsotaan hylätyksi, ja vuokranantaja voi hävittää sen välittömästi. Vuokranantajan ei tarvitse ottaa yhteyttä vuokralaiseen eikä pitää omaisuutta hallussaan pitkään ennen sen hävittämistä (ks. Ark. Code Ann. § 18-16-108). Asiakirjassa Handling a Tenant’s Abandoned Property in Arkansas (Vuokralaisen hylkäämän omaisuuden käsittely Arkansasissa) on lisätietoa vuokranantajille tässä tilanteessa.

Sääntöjen perustelut

Vuokranantajien on noudatettava huolellisesti kaikkia Arkansasin lain edellyttämiä sääntöjä ja menettelytapoja häätäessään vuokralaisen; muutoin häätö ei välttämättä ole pätevä. Vaikka nämä säännöt ja menettelyt saattavat tuntua vuokranantajasta raskailta, ne ovat olemassa syystä. Häädöt tapahtuvat usein hyvin nopeasti, ja lopputulos on vakava: vuokralainen on menettänyt asunnon. Sääntöjen avulla voidaan varmistaa, että häätö on perusteltu ja että vuokralaisella on riittävästi aikaa löytää uusi asunto.