Florida-ilmoitus omistajalle: Miten lähetän NTO:n

Ilmoitus omistajalle (NTO) on yksi tärkeimmistä ennen panttausta tehtävistä ilmoituksista Floridassa. Kuten useimmat prelien-ilmoitukset, tämä asiakirja turvaa ja suojaa oikeuttasi hakea mekaanista panttioikeutta, jos rakennushankkeessa ilmenee maksukysymyksiä.

Tämässä vaiheittaisessa oppaassa opastetaan sinua toimittamaan Notice to Owner -ilmoitus omistajalle asianmukaisesti itse tai verkossa, aina vaadittujen tietojen etsimisestä yleisimpien virheiden välttämiseen, joita urakoitsijat ja tavarantoimittajat tekevät NTO-vaatimuksen täyttämisessä.

Mikä on Floridan ilmoitus omistajalle?

Ilmoitus omistajalle (Notice to Owner) on Floridassa vaadittu ennakkoilmoitus, mikä tarkoittaa, että se on asiakirja, joka on lähetettävä hankkeen alkuvaiheessa.

Ilmoituksen omistajalle (Notice to Owner) toimittamisen tarkoituksena on tiedottaa kiinteistönomistajille ja muille asiaankuuluville osapuolille osallistumisestasi hankkeeseen. Ilmoitus omistajalle kertoo heille myös, että olet valmis käyttämään panttioikeuksiasi, jos sinulle ei makseta palveluistasi.

Ajattele ilmoitusta omistajalle ennakoivana tapana säilyttää panttioikeutesi, mikä on myös hyvä tilaisuus avata viestintälinjat sopimusketjussa ylempänä olevien sidosryhmien kanssa.

Velvoitetaanko ilmoitus omistajalle Floridassa?

Kaikkien rakennusalan toimijoiden, jotka eivät ole suoraan yhteydessä kiinteistön omistajaan, on annettava ilmoitus omistajalle. Jos olet urakoitsija, aliurakoitsija tai materiaalitoimittaja, joka työskentelee pääurakoitsijan alaisuudessa, sinun on toimitettava ilmoitus omistajalle.

Jos olet aliurakoitsija tai materiaalitoimittaja, joka työskentelee pääurakoitsijan alaisuudessa, sinun on toimitettava ilmoitus omistajalle. Sama pätee, jos olet aliurakoitsija tai materiaalitoimittaja, joka työskentelee aliurakoitsijan alaisuudessa.

Yleisurakoitsijoiden – osapuolten, joilla on suora sopimussuhde kiinteistönomistajaan – ei tarvitse toimittaa ilmoitusta omistajalle; heihin voidaan kuitenkin soveltaa muita ilmoitusvelvollisuuksia.

Huomaa, että kiinteistönomistajat voivat Floridassa pyytää yleisurakoitsijoiltaan täydellisen luettelon hankkeen aliurakoitsijoista ja materiaalin toimittajista. Jos olet pääurakoitsija ja saat tällaisen pyynnön kiinteistönomistajalta, sinulla on 10 päivää aikaa sen saatuasi toimittaa hänelle täydellinen luettelo alaisuudessasi olevista aliurakoitsijoista ja materiaalitoimittajista.

Onko olemassa osapuolia, jotka on vapautettu Floridassa ilmoitusten tekemisestä kiinteistönomistajan kanssa?

Kyllä. Näitä osapuolia EI lain mukaan vaadita lähettämään ilmoitusta omistajalle:

• Yleisurakoitsijat, joilla on suora yhteys kiinteistön omistajaan

Huomaa, että vaikka yleisurakoitsijoilta ei vaadita Floridan ilmoitusta omistajalle, heidän on ehkä silti lähetettävä toinen ilmoitus, jossa luetellaan kaikki heidän aliurakoitsijansa tai toimittajansa. Floridassa kiinteistön omistajan on pyydettävä pääurakoitsijalta tällaista luetteloa, ja pääurakoitsijoiden on annettava se tiedoksi 10 päivän kuluessa siitä, kun he ovat saaneet omistajalta virallisen pyynnön.

• Yksittäiset työmiehet ja suunnittelun ammattilaiset

Yksittäiset työmiehet ovat henkilöitä, jotka tarjoavat vain työvoimaa hankkeeseen, eivätkä he saa olla vastuussa materiaalien toimittamisesta. Suunnittelun ammattilaisia taas ovat arkkitehdit, insinöörit, sisustussuunnittelijat jne.

• Hankkeeseen osallistujat, jotka osallistuvat ”osa-alueen parannuksiin”

Kuten Florida Statutes Section 713:ssa määritellään.04 määritelmän mukaan aluerajauksen parannustöihin kuuluvat seuraavat työt: maan tasoittaminen, tasoittaminen, kaivaminen ja täyttäminen, mukaan lukien täyttömaan hankkiminen; katujen, reunakivien ja jalkakäytävien tasoittaminen ja päällystäminen; ojien ja muiden alueen kuivatusrakenteiden rakentaminen; vesi-, kaasu-, sähkö-, viemäri- ja viemäröintitarkoituksiin käytettävien putkien ja johtojen asentaminen sekä kanavien rakentaminen, ja niihin kuuluu myös kaikkien näiden asioiden muuttaminen, korjaaminen ja uudelleen tekeminen.

Ilmoituksen lähettäminen omistajalle

How to Properly Serve a Notice to Owner in Florida

Jos kuulut niihin rakentamiseen osallistuviin, joiden on lähetettävä ilmoitus omistajalle, sinun on noudatettava näitä kolmea perusvaihetta:

1. Kerää vaaditut tiedot
2. Valmistele ilmoitus omistajalle -asiakirja
3. Toimita ilmoitus omistajalle

Kerää vaaditut tiedot

Ilmoituksen omistajalle Floridassa on sisällettävä tietyt tiedot, jotta sitä voidaan pitää pätevänä. Nämä tiedot sinun on sisällytettävä Notice to Owneriin:

• Omistajan nimi ja osoite

Tämä koskee kiinteistön omistajan nimeä ja osoitetta. Jos kiinteistön omistajia on useita, on parasta lähettää ilmoitus omistajalle jokaiselle heistä.

• Yleiskuvaus palveluista tai materiaaleista

Tämä on yleinen selvitys siitä, minkä tyyppistä palvelua olet tarjoamassa hankkeeseen.

• Tunnistamiseen riittävä kiinteistön kuvaus

Tämä on kiinteistön kuvaus, jonka pitäisi löytyä työmaalle postitetusta aloittamisilmoituksesta tai rakennusluvasta.

• Vuokranantajan nimi ja osoite

Tämä on sinun nimesi ja osoitteesi.

• Yleisurakoitsijan ja sinut palkanneen osapuolen nimi

Nämä ovat ylemmän tason osapuolten nimet, jotka eivät ole kiinteistön omistaja. Jos aliurakoitsija palkkasi sinut, kirjoita sekä pääurakoitsijan että sinua palkanneen osapuolen tiedot.

Mistä löydät Floridan NTO-ilmoituksen jättämisessä tarvittavat tiedot?

Paras tapa löytää kaikki olennaiset tiedot, kuten kiinteistönomistajan (-omistajien) nimi (-nimet), on etsiä Notice of Commencement tai rakennuslupa.

Kiinteistönomistajilta edellytetään, että ne jättävät Floridassa Notice of Commencementin. Löydät kopion siitä joko näkyvästä paikasta hankepaikallasi tai piirikunnan kirjaamosta, jossa hanke sijaitsee.

Voit myös kirjoittaa kiinteistön omistajalle tai pääurakoitsijalle ja pyytää kopiota Notice of Commencement in Florida -ilmoituksesta Floridassa. Jos et vieläkään saa tätä ilmoitusta käsiisi, voit sen sijaan tutustua rakennuslupaan.

Mitä jos et löydä kaikkia tarvitsemiasi tietoja?

Voit silti antaa ilmoituksen omistajalle Floridassa, jos yksi tai kaksi tietoa puuttuu. Voit jättää joitakin kohtia tyhjiksi, ja voit pyytää vastaanottavaa osapuolta täyttämään tiedot puolestasi.

On kuitenkin parasta varmistaa, että voit todistaa, että olet yrittänyt löytää kaikki tarvittavat tiedot. Voit tehdä tämän kirjoittamalla ylös kaikki tiedot, jotka löysit aloittamisilmoituksesta, ja merkitsemällä muistiin myös puuttuvat tiedot.

Huomaa, että et ole vastuussa, jos aloittamisilmoitukseen kirjoitetut tiedot ovat vääriä ja epätarkkoja. Kiinteistönomistajan odotetaan noudattavan asianmukaista huolellisuutta ilmoitusta (Notice of Commencement) tehdessään, ja rakennusalan osallistujien odotetaan yleensä myös käyttävän tätä ilmoitusta viitteenä panttioikeuteen liittyvissä asiakirjoissaan.

Muuten paras käytäntö on sisällyttää Florida Notice to Owner -ilmoitukseesi huomautus, jossa kehotat vastaanottajaa toimittamaan oikeat tai puuttuvat tiedot, jos jokin NTO:si sisältämäsi yksityiskohdista on epätäsmällinen.

Voit myös tehdä ”kylmää soittoa”. Ota yhteyttä asiakkaisiisi puhelimitse ja pyydä tarvitsemiasi tietoja. Muista kuitenkin, että tämä olisi tehtävä viimeisenä keinona. Jos sinulle on annettu väärää tietoa puhelinsoiton kautta, ei ole mitään paperijälkeä, jolla voit todistaa, että puhelimessa ollut henkilö teki virheen. Tietojen pyytäminen on edelleen parasta tehdä kirjallisesti.

Älä kuitenkaan anna puuttuvien tietojen estää sinua toimittamasta Florida Notice to Owner -ilmoitusta ajoissa. Floridan lakien mukaan ”virheet tai laiminlyönnit” eivät estä rakennusalan osapuolta panemasta vaatimusta täytäntöön, kunhan se on noudattanut olennaisilta osin sääntöjä, erityisesti niitä, jotka koskevat vaadittuja määräaikoja, vaadittua varoituskielenkäyttöä Notice to Owner -lomakkeessa ja vaadittuja ilmoituksen vastaanottajia.

Prepare the Notice to Owner -asiakirjan valmisteleminen

Kun sinulla on kaikki tiedot valmiina, sinun on nyt valmisteltava itse asiakirja. Huomaa, että Floridan osavaltion laeissa suositellaan, että ilmoitus omistajalle on olennaisilta osin samankaltainen kuin tietyssä muodossa ja että sen on sisällettävä tietyt kohdat.

How to prepare the Florida Notice to Owner form

Alhaalla on Floridan osavaltion lakien 713.06(c) §:n mukainen ilmoitus omistajalle -lomake. Huomaa, että laissa edellytetään, että ilmoitus omistajalle sisältää tietyn varoitusviestin:

Ilmoitus omistajalle Floridassa on mieluiten laadittava yllä olevan mallin mukaisesti, vaikka tämä ei olekaan tiukka vaatimus. Voit lisätä lisätietoja ja muokata muotoilua, mutta varoitusviestin on oltava mukana. Varoitusilmoitusta ei saa missään tapauksessa jättää sisällyttämättä.

Pitäisikö minun laatia eri ilmoitukset hankkeelle, joka käsittää useita tontteja?

Vastaus tähän kysymykseen riippuu siitä, kuinka monta sopimusta ja omistajaa on kyseessä. Yleisesti ottaen, jos työskentelet hankkeessa, joka kattaa useita tontteja ja erillisiä maa-alueita, voit antaa yhden ilmoituksen omistajalle, jos a) on vain yksi sopimus, jonka nojalla tarjoat palvelua, ja b) kiinteistöllä on vain yksi omistaja.

Esimerkiksi kiinteistökehityshankkeissa on tyypillisesti useita tontteja. Niin kauan kuin palvelusi näille tonteille kuuluvat kaikki samaan sopimukseen ja niin kauan kuin nämä tontit kuuluvat kaikki samalle omistajalle, sinun on laadittava vain yksi ilmoitus omistajalle.

Jos useiden tonttien omistus jakautuu useiden kiinteistönomistajien kesken, turvallisinta on laatia erilliset ilmoitukset omistajalle ja antaa ne tiedoksi kullekin omistajalle vastaavasti.

Ajattelussa on kyse siitä, että sinun olisi annettava ilmoitus omistajalle jokaisesta kiinteistöstä, jota vastaan voit hakea panttioikeutta. Jos eri omistajat ovat sidottuja useisiin kiinteistöihin, vaikka työskentelet yhden sopimuksen nojalla, on mahdollista, että joudut jättämään useita mekaanikkojen panttioikeuksia.

Tämä tarkoittaa sitä, että Floridassa sinun odotetaan suojelevan oikeuttasi jättää mekaanikkojen panttioikeus jokaista sellaista tonttia vastaan, joka on eri osapuolten omistuksessa.

Toimita ilmoitus omistajalle

Kun olet saanut ilmoituksen omistajalle valmiiksi, sinun on sen jälkeen lähetettävä se asianmukaisille osapuolille.

Floridan ilmoitus omistajalle Yleisiä kysymyksiä

Kenelle minun pitäisi lähettää ilmoitus omistajalle?

Ehdotetussa lomakkeessa (kuvassa yllä) suositellaan myös, että määrittelisit tarkemmin ne osapuolet, joille toimitat ilmoituksen omistajalle. Pykälä 713.06(2) todetaan periaatteessa seuraavaa:

• Aliurakoitsijan aliurakoitsijan tai aliurakoitsijan materiaalimiehen on annettava jäljennös ilmoituksesta urakoitsijalle
• Aliurakoitsijan materiaalimiehen on annettava jäljennös ilmoituksesta omistajalle urakoitsijalle
• Aliurakoitsijan materiaalimiehen on annettava jäljennös ilmoituksesta omistajalle
• .aliurakoitsijan on annettava ilmoitus omistajalle tiedoksi aliurakoitsijalle, jos materiaalimiehen tiedossa on aliurakoitsijan nimi ja osoite
• Rakennushankkeeseen osallistuvan, joka on velvollinen toimittamaan ilmoituksen omistajalle, on annettava jäljennös myös omistajan nimeämälle edustajalle, joka on nimetty aloitusilmoituksessa, tarvittaessa

Yleisesti ottaen paras käytäntö on lähettää ilmoitus kiinteistön omistajalle (omistajille), pääurakoitsijalle, lainanantajalle (tarvittaessa) ja kaikille muille urakkaketjussa yläpuolellasi oleville osapuolille.
Muista, että jos kiinteistön omistaja on ilmoittanut aloitusilmoituksessa valtuutetun, on tärkeää, että lähetät aloitusilmoituksen myös hänen valtuutetulleen.

Milloin ilmoitus omistajalle on annettava tiedoksi?

Ilmoitus omistajalle voidaan lähettää ennen kuin aloitat työskentelyn hankkeessa tai 45 päivän kuluessa siitä, kun aloitat työn tai materiaalien toimittamisen hankkeeseen.

Huomaa, että jos olet materiaalien valmistaja, ensimmäinen työpäiväsi alkaa valmistuspäivänä. Materiaalien ei tarvitse olla sisällytetty hankkeeseen, jotta 45 päivän aikarajasi alkaa kulua.

Huomaa myös, että omistajalle osoitetun ilmoituksen tiedoksiantaminen on tehokasta postitushetkellä vain, jos asiakirja lähetetään 40 päivän kuluessa siitä, kun aloitat palvelun suorittamisen hankkeessa (Floridan lakien 713.18 §:stä). Muussa tapauksessa ilmoitus omistajalle katsotaan annetuksi tiedoksi vastaanottohetkellä.

Parhaana liiketoimintakäytäntönä pidetään sitä, että ilmoitus omistajalle annetaan tiedoksi mahdollisimman aikaisin. Jos se on mahdollista, ilmoitus omistajalle on annettava tiedoksi jo ennen hankkeen aloittamista. Ilmoituksen laatiminen omistajalle juuri ennen määräajan päättymistä voi aiheuttaa ongelmia sääntöjen noudattamisessa, mikä voi olla kohtalokasta panttioikeudellesi.

Miten ilmoitus omistajalle annetaan tiedoksi?

Ilmoitus omistajalle voidaan antaa tiedoksi henkilökohtaisesti tai kirjattuna kirjeenä, Global Express Guaranteed -lähetyslähetyksenä tai kirjattuna kirjeenä postitse, jonka postimaksu on maksettu etukäteen. Varmista, että säilytät asiakirjat tai todisteet siitä, että olet lähettänyt ilmoituksen ja että se on vastaanotettu.

Muista lähettää ilmoitus omistajalle jokaiselle hankkeen kiinteistönomistajalle, erityisesti jos hanke kattaa useita eri osapuolten omistamia palstoja ja tontteja. Muista, että lähetät ilmoituksen omistajalle suojellaksesi panttioikeuksiasi, joten sinun on lähetettävä ilmoitus jokaiselle kiinteistönomistajalle, joka voi mahdollisesti vastaanottaa mekaanista panttioikeutta koskevan vaatimuksesi.

Mitä jos kiinteistön omistusoikeus siirtyy osakkuusyhtiölle? Pitäisikö minun antaa uudelle omistajalle tai uusille omistajille toinen ilmoitus omistajalle?

Tapauksessa Marble Unlimited, Inc. vastaan Weston Real Estate Investment Corporation Floridassa käsitellään tätä kysymystä. Hovioikeus päätti, että kiinteistön omistusoikeuden siirtäminen osakkuusyhtiölle ei saa aiheuttaa uutta ilmoitusvelvollisuutta omistajalle. Tuomioistuin selitti lisäksi, että jos se sallitaan, yhtiöomistajat voivat käyttää tätä hyväkseen ja vaihtaa omistusoikeutta tehdäkseen tyhjäksi pätevät panttioikeuden hakijat.

Tämä tarkoittaa, että jos kiinteistön omistusoikeus siirtyy osakkuusyhtiölle, sinun ei odoteta toimittavan uutta ilmoitusta omistajalle. Vielä ei kuitenkaan ole olemassa päätöstä tapauksissa, joissa uudet omistajat eivät ole lainkaan sidoksissa nykyisiin kiinteistönomistajiin.

Parhaat käytännöt Floridan ilmoitusta omistajalle valmisteltaessa ja toimitettaessa

Toimita ilmoitus omistajalle mahdollisimman aikaisin

Ole tietoinen siitä, että ilmoituksen toimittamatta jättäminen määräaikaan mennessä on kohtalokasta panttioikeutta koskevan vaatimuksesi kannalta. Sinun tulisi pitää tämä mielessäsi ja ottaa osaksi hankeprosessejasi Florida Notice to Owner -ilmoituksen lähettäminen omistajalle mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Jos olet epävarma siitä, onko sinun annettava ilmoitus omistajalle vai ei, on parasta olla varovainen ja antaa ilmoitus joka tapauksessa, jotta voit suojata panttioikeutesi.

Muista antaa ilmoitus omistajalle tiedoksi kaikille sopimusketjun ylempänä oleville osapuolille

Kun annat ilmoituksen omistajalle tiedoksi, varmista, että toimitat sen kaikille sopimusketjun ylempänä oleville osapuolille. Tämä koskee kaikkia sinua ja kiinteistön omistajaa erottavia osapuolia. Jos olet esimerkiksi aliurakoitsija, sinun on toimitettava Florida Notice to Owner -ilmoitus omistajalle aliurakoitsijasi lisäksi myös pääurakoitsijalle ja kiinteistön omistajalle.

Säilytä asiakirja, joka todistaa, että olet toimittanut Notice to Owner -ilmoituksen asianmukaisesti

Floridassa on hyvin tiukka vaatimus siitä, että ilmoitus omistajalle on toimitettava, joten varmista aina, että sinulla on todiste toimittamisesta, kun toimitat ilmoituksen omistajalle. Säilytä ja seuraa kaikkia postituskuitteja. Jos toimitat ilmoituksen omistajalle henkilökohtaisesti, pyydä ilmoituksen vastaanottajaa allekirjoittamaan vastaanottotodistuslomake.

3 yleistä virhettä Floridan ilmoitusta omistajalle valmistellessasi ja toimittaessasi

Viivästyminen määräajasta

Tämä on vaarallisin virhe, jonka kukaan voi tehdä Floridan ilmoitusta omistajalle koskevassa asiassa. Osavaltio ei suvaitse Notice to Ownerin myöhästynyttä tiedoksiantoa, mikä tarkoittaa, ettet saa odottaa viime hetkeen asti tämän ilmoituksen tiedoksiantoa.

Muista, että Notice to Owner voidaan toimittaa jo ennen kuin aloitat työskentelyn projektin parissa. Paras käytäntö on lähettää ilmoitus omistajalle mahdollisimman aikaisin.

Ei vaadittua varoitusta sisällytetä asiakirjaan

Varoitusviestin on oltava ilmoituksessa omistajalle. Voit olla vapaamielinen muotoilun suhteen ja sisällyttää enemmän tietoja kuin on tarpeen, mutta älä jätä pois mitään niistä tiedoista, jotka osavaltion lakien mukaan on annettava.

Tarvittavat tiedot Floridan ilmoituksessa omistajalle:

• Omistajan nimi ja osoite
• Yleiskuvaus palveluista tai materiaaleista
• Kiinteistön kuvaus, joka riittää tunnistamiseen
• Vuokranantajan nimi ja osoite
• Varoitusviesti

Epäonnistunut tiedoksianto asianmukaisille osapuolille

Vaikka tämä virhe ei välttämättä ole kohtalokas mekaanisen panttioikeuden kannalta, sen tekeminen voi johtaa siihen, että joudut käsittelemään asioita, jotka muuten voisit välttää.

Ilmoitus omistajalle on hyvä tapa pitää sinut ajan tasalla urakkaketjun tärkeimpien osapuolten kesken. Joskus kiinteistönomistajat ja lainanantajat pyrkivät ennakoivasti varmistamaan, että kaikki osapuolet saavat maksun, joten ilmoitus omistajalle voi saada sinulle maksun ilman, että joudut turvautumaan mekaanikkojen panttioikeuteen.

Kannattaa kuitenkin muistaa, että ilmoitus omistajalle ei vastaa mekaanikkojen panttioikeutta. Tämä asiakirja ei rasita kiinteistöä, koska sitä ei voi arkistoida tai kirjata piirikunnan kirjaamoon. Mekaanisen panttioikeuden jättäminen on silti paras työkalusi, kun maksukiistoja ilmenee.

Lisätietoja

• How to File a Mechanics Lien in Florida
• Preliminary Notice and Notice of Intent to Lien: How to Secure Your Lien Rights
• Notice of Commencement Guide: Why, When, and How to File