Asuntoremontti 101: Kuinka paljon ja milloin maksaa urakoitsijalle

Asuntojen kunnostushankkeissa käytetään usein paljon rahaa. Maksun osalta ei olisi reilua, että urakoitsija saisi yhden kertakorvauksen projektin lopussa, aivan kuten ei olisi reilua, että asunnonomistaja maksaisi kaikki kustannukset etukäteen. Itse asiassa maksuehdot ovat yksi tärkeimmistä näkökohdista kaikissa rakennussopimuksissa.

Siitä, kuinka paljon aluksi maksetaan, miten myöhemmät maksut jakautuvat ja mihin ne perustuvat, olisi keskusteltava ja sovittava kirjallisessa sopimuksessa ennen työn aloittamista. Pienissä hankkeissa ehdot voivat olla yksinkertaiset: käsiraha etukäteen, summa puolivälissä ja lopullinen summa valmistumisen yhteydessä. Mutta monimutkaisemmissa tapauksissa on otettava huomioon muita näkökohtia päänvaivojen välttämiseksi.

Useimmissa tapauksissa palkkaamasi pääurakoitsija palkkaa aliurakoitsijoita tekemään osan tai jopa suurimman osan työstä. Yleisurakoitsija saattaa esimerkiksi rakentaa seinät ja maalata, mutta palkata putkimiehiä, sähköasentajia ja lattia-asentajia tekemään erikoistöitä. Koska maksuehtojen olisi aina oltava sidoksissa suoritetun työn määrään, hyvään sopimukseen olisi sisällyttävä arvoluettelo, joka on pääurakoitsijan laatima lomake, jossa ilmoitetaan hankkeen kokonaiskustannukset eriteltyinä eri työaloihin. Vaikka maksuaikataulusta voidaan neuvotella, pääurakoitsijan maksupyynnön tulisi sisältää luettelo kunkin arvoluettelon osa-alueen valmistumisprosentista. Jos LVI-työn kustannuksiksi on merkitty 10 000 dollaria, pääurakoitsija saattaa ilmoittaa, että 50 prosenttia on valmis ja että vastaava maksettava summa on 5 000 dollaria.

Mutta miten asunnonomistaja voi varmistaa, että valmistumisprosentti on oikea? Miten he varmistavat, että aliurakoitsijat ovat saaneet maksun työstä, josta GC laskuttaa? Ja miten asunnonomistaja voi olla varma, että pääurakoitsija pysyy työssä loppuun asti?

Pienten projektien osalta ehdot voivat olla yksinkertaiset: käsiraha etukäteen, summa puolivälissä ja lopullinen summa valmistumisen yhteydessä. Mutta kaikessa monimutkaisemmassa on otettava huomioon muita näkökohtia päänvaivojen välttämiseksi.

Ensimmäisen kysymyksen osalta kodinomistajan on luotettava suunnitteluammattilaisensa asiantuntemukseen arvioidessaan, onko pyydetty summa oikeutettu vai ei. Mutta koska maksupyyntö voi sisältää valmiiksi tehtyä työtä, joka ei ole täysin näkyvissä, GC:n rehellisyydellä on merkitystä. Luotettavan GC:n valitseminen on ratkaisevan tärkeää, ja neuvomme tarkistamaan aina referenssit. Puhu useiden aiempien asiakkaiden ja aliurakoitsijoiden kanssa saadaksesi täydellisen, kaunistelemattoman kuvan siitä, mitä voit odottaa. Jos piinaavat epäilykset jatkuvat, tee töitä jonkun muun kanssa.

Koska aliurakoitsijasopimukset solmitaan suoraan pääurakoitsijan (GC:n) kanssa, kodinomistajalla on yleensä vain rajoitettu tietämys näiden kahden sopijapuolen välisistä maksuehdoista. Omistajan ja urakoitsijan välisissä vakiomuotoisissa sopimuslomakkeissa ilmoitetaan, että pääurakoitsija on vastuussa aliurakoitsijoidensa maksamisesta seitsemän päivän kuluessa siitä, kun hän on saanut maksun asunnonomistajalta. Saadakseen todisteen siitä, että maksu on suoritettu, asunnonomistaja voi kuitenkin vaatia, että jokaisen maksupyynnön yhteydessä toimitetaan ”panttioikeudesta luopumisilmoitus”. Panttioikeus on oikeus pitää toiselle kuuluva omaisuus hallussaan, kunnes kyseisen henkilön velka on maksettu. Luopuminen panttioikeudesta on asiakirja, jossa todetaan, että maksua vastaan urakoitsija ja aliurakoitsijat luopuvat tulevasta oikeudestaan vaatia pyydettyyn maksuun liittyvää omaisuutta.

Kun kyse on GC:n pitämisestä työssä loppuun asti, omistajat voivat pidättää ”ennakkomaksun”, joka on yleensä 10 prosenttia kaikkien maksujen arvosta. GC saa nämä viimeiset 10 %, kun koko hanke on saatettu tyydyttävästi päätökseen – arvion tekee yleensä omistajan suunnitteluasiantuntija.

Vaikka maksuehdot ovat vain yksi rakennushankkeen osa-alue, on tärkeää, että ne määritellään selkeästi etukäteen. Suosittelemme konsultoimaan ehtoja, jotka löytyvät omistajan ja urakoitsijan välisestä AIA:n vakiosopimuksesta. Ne eivät voi taata hankkeen onnistumista, mutta tällaisten ehtojen puuttuminen johtaa lähes varmasti vaikeuksiin, jotka olisi voitu välttää.