Williams Mullen

06.01.2012 No todas las encuestas son iguales – El beneficio y los usos de una encuesta ALTAPor: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Mientras que la mayoría de los prestamistas requieren una búsqueda de títulos antes de financiar la adquisición de bienes raíces comerciales, los requisitos de la encuesta no son tan comunes. Hay muchas cuestiones que pueden ser reveladas por una encuesta de una propiedad que no se puede obtener de una búsqueda de títulos. Hay varios tipos de estudios que un prestamista puede considerar, pero los estudios de límites y los estudios ALTA son probablemente los más comunes. Los estudios de linderos muestran las líneas limítrofes entre las parcelas, pero no necesariamente las mejoras de la propiedad. Los estudios ALTA son estudios de límites creados de acuerdo con un conjunto de normas mínimas adoptadas conjuntamente por la American Land Title Association (ALTA) y el American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). El topógrafo se basa en estas normas detalladas para preparar un estudio que se ajuste a las necesidades del comprador de la propiedad y del prestamista, o de ambos, y a los requisitos de la aseguradora de títulos. ALTA y ACSM publicaron la versión actual de estos requisitos en 2011.

Aunque una encuesta de límites puede costar significativamente menos que una encuesta ALTA, una encuesta ALTA es más intensiva y proporcionará información más completa y detallada. Los estudios ALTA proporcionan información sobre los límites de la propiedad y las servidumbres, así como sobre las mejoras como vallas, caminos, carreteras, derechos de paso y otras características de la propiedad que pueden afectar a la titularidad de la misma y que pueden requerir una mayor investigación sobre la posibilidad de derechos adversos. Una encuesta ALTA también mostrará los medios de acceso a la propiedad, la clasificación de la zonificación de la propiedad y la clasificación de la zona de inundación de la propiedad. Los estudios de límites a menudo carecen del nivel de detalle necesario para que un comprador de bienes raíces comerciales o un prestamista evalúen adecuadamente la propiedad.

Los prestamistas deben exigir los estudios ALTA para asegurarse de que sus intereses de seguridad y sus inversiones están protegidos contra reclamaciones adversas que no pueden ser reveladas por una búsqueda de títulos. La información proporcionada en una encuesta ALTA ayudará al prestamista y al comprador a evaluar la propiedad en cuanto a los posibles riesgos y beneficios de poseer la propiedad.

Hay cinco (5) preocupaciones principales que un prestamista querrá abordar durante su revisión de la encuesta ALTA. En primer lugar, al solicitar el estudio, el prestamista puede solicitar que el topógrafo también redacte una descripción legal de la propiedad, de modo que el prestamista pueda comparar la descripción legal del topógrafo con la descripción legal en el compromiso de título. Si las descripciones legales no coinciden, es posible que haya un problema que deba resolverse.

En segundo lugar, el prestamista debe estudiar las servidumbres y los derechos de paso que aparecen en el estudio topográfico para determinar cómo gravan o benefician a la propiedad. Ciertos tipos de servidumbres y derechos de paso, así como su ubicación, pueden interferir con el uso previsto de la propiedad por parte del comprador. También es importante comparar las servidumbres mostradas en el levantamiento topográfico con las servidumbres enumeradas como excepciones en el compromiso de título para confirmar que todas las servidumbres de excepción se muestran en el levantamiento topográfico y viceversa.

En tercer lugar, el prestamista debe determinar si hay alguna invasión relacionada con la propiedad topografiada. Una invasión es una superposición de una mejora de una propiedad sobre la propiedad de otra o una superposición sobre una servidumbre. Las invasiones son relativamente comunes y pueden requerir una solución fácil (por ejemplo, la concesión de una servidumbre); algunas invasiones, sin embargo, pueden ser costosas y difíciles de curar.

En cuarto lugar, el prestamista debe determinar si hay alguna violación de los límites de la propiedad. Un estudio ALTA mostrará los requisitos de retranqueo de acuerdo con la ordenanza local de zonificación. Si las mejoras están más cerca del límite de la propiedad de lo que permite la ordenanza, entonces el propietario del inmueble tiene una infracción de retranqueo. Al igual que en el caso de las invasiones, una infracción de retranqueo puede requerir una solución sencilla (por ejemplo, una variación de la autoridad gubernamental local) o una solución costosa y difícil (por ejemplo, la eliminación del edificio o de la mejora que está en infracción).

En quinto lugar, el prestamista puede utilizar la encuesta ALTA para determinar cómo el propietario o el comprador puede acceder a la propiedad. Una encuesta ALTA mostrará la propiedad encuestada y las propiedades circundantes, y ayudará al prestamista a determinar si el comprador tiene acceso a una carretera dedicada. Si la propiedad carece de dicho acceso, es probable que la propiedad no tenga salida al mar, y el propietario o comprador no tendrá una forma legal de acceder a la propiedad. Si la propiedad inspeccionada no tiene salida al mar, el prestamista debe exigir que el propietario o el comprador obtenga y registre una servidumbre de entrada y salida antes de permitir el cierre de la transacción.

Algunos de los elementos mostrados en una encuesta ALTA puede ser difícil de entender, por lo que el prestamista no debe dudar en ponerse en contacto con el topógrafo para hacer preguntas y plantear inquietudes.

Para obtener más información sobre este tema, por favor, póngase en contacto con el autor o cualquier miembro de la Williams Mullen Servicios Financieros & equipo de bienes raíces.

F.R.E. E-News es una publicación trimestral producida por los abogados de la Sección de Servicios Financieros & de Williams Mullen y el Grupo de Servicios de la Industria de Servicios Financieros.
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