¿Tienes lo que se necesita para ser un propietario?

Es un buen momento para ser un propietario. Desde 2007, el número de inquilinos en todo el país ha aumentado constantemente. Como los precios de la vivienda siguen siendo altos, la gente no dejará de alquilar pronto. Si se combina la demanda de unidades de alquiler con la posibilidad de obtener ingresos pasivos, los inmuebles residenciales se convierten en una inversión sólida y gratificante.

Pero los propietarios no se limitan a sentarse y dejar que el dinero entre. Tendrá que investigar mucho antes de comprar una propiedad. También tendrá que realizar un mantenimiento continuo, mantenerse al día sobre la legislación de la vivienda y equilibrar la satisfacción de los inquilinos con sus propias necesidades. Ser propietario le mantendrá ocupado!

Pros

Para el ahorro a largo plazo, la propiedad comprada de forma inteligente no puede ser superada. El alquiler que recibe complementa su hipoteca mensual, y posiblemente otros gastos. Además, lo ideal es que su propiedad de alquiler se revalorice con el tiempo.

Como dueño de una propiedad, tiene derecho a beneficios fiscales. Puede deducir los costes de depreciación, los gastos de gestión de la propiedad y el seguro, entre otros gastos. (Asegúrese de llevar un registro preciso.)

El dinero que gane -y ahorre- con el tiempo puede ayudarle a alcanzar sus objetivos financieros. En el día a día, el flujo de ingresos también ayuda. La propietaria Holly Johnson, que ha sido dueña de dos propiedades unifamiliares de alquiler durante una década, planea ahorrar el dinero del alquiler para la educación universitaria de sus hijos y para su propia jubilación anticipada.

Cons

Los problemas de los inquilinos son su responsabilidad 24/7/365. ¿Apartamento inundado? ¿Vecinos que se quejan? Usted recibirá la llamada. Puedes contratar a un administrador de la propiedad para que te ayude con las tareas de mantenimiento, pero tú también debes estar al tanto de la situación. Necesitas tener la cabeza tranquila y equilibrada. Por no hablar de una piel gruesa -cuando llega el momento de desalojar a un inquilino que no puede pagar, hay que actuar como un propietario de un negocio.

«La verdad: en realidad ha sido un montón de trabajo», dice Johnson de sus propiedades de alquiler. «Por ejemplo, hemos pasado demasiados fines de semana pintando y limpiando nuestras propiedades entre inquilinos. Hemos conducido y organizado innumerables reuniones para discutir proyectos de remodelación y reparaciones. Hemos tenido que lidiar con toda una serie de problemas aleatorios, como retrasos en los pagos del alquiler, vecinos peleones y mascotas secretas».

Y aunque los inquilinos se muden y usted tenga vacantes, sigue teniendo que pagar la hipoteca. En última instancia, el riesgo financiero es tuyo.

Aquí tienes cómo hacer que la inversión merezca la pena.

Los pasos

Haz cuentas: ¿Cuánto puede permitirse invertir?

Planifique un pago inicial de al menos el 20 por ciento del precio de compra de la propiedad en alquiler. Asegúrese de que puede obtener un préstamo. Conseguir una hipoteca para una propiedad de alquiler es diferente a pedir un préstamo para su residencia principal.

Como mínimo, debe ser capaz de cubrir la hipoteca mensual con los ingresos de alquiler que le queden. ¡Recuerde que tiene que pagar la hipoteca incluso si sus inquilinos no pagan!

Factorice los gastos anuales y puntuales, incluyendo los siguientes:

• Costes de desocupación previstos (normalmente se calculan entre el 5 y el 10 por ciento del alquiler anual)
• Servicios que cubre el propietario, como el agua y el gas
• Seguro de propiedad y de responsabilidad civil
• Impuestos sobre bienes inmuebles
• Costes de reparación a lo largo del tiempo
• Servicios profesionales (abogados, contables, una empresa de gestión)
• Cumplimiento de la normativa sobre pintura con plomo y amianto

Una vez que haya decidido lo que va a cobrar en concepto de alquiler (véase el punto 5), calcule el rendimiento anual que puede esperar de su propiedad (ingresos netos divididos por los gastos). Esto se llama tasa de capitalización. Es posible que quiera consultar a un contable en esta fase.

Aprenda las leyes: ¿De qué es usted responsable?

Los arrendatarios tienen muchos derechos. Todo propietario debe conocer las leyes locales, estatales y federales relativas a la vivienda de alquiler en la zona. Incluso si usted no entiende ciertas leyes, usted es responsable del cumplimiento. Aquí es donde un abogado puede ser útil para cualquier regulación que no entienda.

Las leyes federales incluyen las leyes contra la discriminación (que cubriremos brevemente en el #6) y las reglas de habitabilidad. Por ejemplo, usted está obligado a mantener la propiedad segura y habitable y es responsable de cualquier lesión que se produzca si no lo hace.

Las leyes estatales a menudo especifican las regulaciones entre propietario e inquilino: el nivel de acceso al edificio, los montos requeridos para los depósitos de seguridad y la duración del aviso que se debe dar al inquilino antes de que tenga que irse, entre otras cuestiones que usted manejará. Conozca lo que usted y el inquilino tienen derecho a esperar el uno del otro.

Investiga los barrios: ¿Qué es lo que está en alza?

¡Ubicación, ubicación, ubicación! Analice las tendencias de ocupación de los alquileres en los barrios en los que desea comprar una propiedad. Investiga lo que pagan los inquilinos en la zona. Varios servicios en línea ayudan a calcular los alquileres de los barrios de todo el país.

Busque inquilinos fiables y bajas tasas de vacantes. Elija una zona en la que la gente quiera vivir y siga viviendo en un futuro próximo. Lo ideal es que también elija un barrio que ya le resulte familiar.

¿Quiere la máxima comodidad? Planee vivir cerca o en su propiedad de alquiler. Podrá registrarse fácilmente, realizar reparaciones y mostrar la propiedad sin necesidad de perder tiempo en desplazamientos.

Relacionado: La fórmula probada que usamos para comprar propiedades de alquiler

Encuentre una propiedad: ¿Qué puede mantener?

Si es nuevo en el sector inmobiliario, intente empezar con un alquiler unifamiliar. Las residencias unifamiliares son más fáciles de comprar y mantener, y es menos probable que vengan con características de alto mantenimiento. También son más asequibles en cualquier mercado.

Otra buena opción es invertir y vivir en una vivienda multifamiliar. Estarás cerca, y los pagos del alquiler pueden ayudar a cubrir la hipoteca. También tendrás menores tasas de desocupación. Tanto las inversiones unifamiliares como las multifamiliares tienen sus ventajas e inconvenientes; como siempre, investigue bien.

Fije el precio: El objetivo es llegar a una cifra que cubra los gastos de explotación y le permita obtener un rendimiento de su inversión. En cuanto a los gastos de explotación, recuerde tener en cuenta:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro

Mantenimiento periódico La posibilidad de que se produzcan desocupaciones

Un propietario de Arizona, por ejemplo, destina el 5% de los ingresos brutos del alquiler al mantenimiento y otro 5% a las reparaciones que conllevan las desocupaciones.

Aquí es donde ayuda saber lo que cobran los alquileres similares en la zona. Usted quiere ser competitivo, pero no lo suficiente como para ahuyentar a los inquilinos. Tenga en cuenta la oferta y la demanda: puede aumentar (razonablemente) el alquiler si la demanda es alta, pero podría tener que reducirlo si la oferta es alta.

Encuentre inquilinos: ¿Quién encaja?

Muchos inquilinos buscan en Internet. Publique un anuncio en uno de los varios sitios donde los inquilinos buscan listados de propietarios, o cree su propio sitio.

Cuando describa la propiedad, sea conciso. Destaque las ventajas o características positivas. Incluya fotografías si es posible. Los inquilinos querrán saber el número de habitaciones y baños, el alquiler mensual, la fianza y cualquier gasto adicional, como los servicios públicos. También puede incluir información sobre la accesibilidad (ascensor o escaleras) y los servicios del barrio.

Una vez que tenga inquilinos potenciales interesados, elija ocupantes de confianza que duren. La desocupación es probablemente el mayor coste asociado a ser propietario. Si puede, siéntese a entrevistarse con cada ocupante potencial para asegurarse de que se sienten cómodos el uno con el otro.

Realice una comprobación de antecedentes y de crédito de cada inquilino potencial. Las comprobaciones de antecedentes pueden incluir informes penales e informes de desahucio. Las agencias de selección de inquilinos pueden ayudar, así como servicios como USSearch y LexisNexis.

Cuando seleccione a los inquilinos, conozca las normas de la Ley de Derechos Civiles y la Ley de Vivienda Justa. Está prohibido discriminar por motivos de raza, sexo, nacionalidad, situación familiar, religión o discapacidad.

Prepárese para lo inesperado: ¿Cómo va a hacer frente a los problemas?

Incluso si usted ha hecho su debida diligencia, la inversión en la propiedad de alquiler todavía viene con el riesgo. Los daños a la propiedad y el impago son algunos de ellos. No todos los inquilinos obedecen las normas. Las buenas habilidades de comunicación son primordiales, así como la flexibilidad y el saber cuándo poner el límite.

Incluso con inquilinos modelo, los aparatos se rompen. Asegúrese de presupuestar mucho dinero para el mantenimiento. Conozca a buenos fontaneros y electricistas y téngalos a mano.

Muchos propietarios contratan a empresas de gestión de la propiedad para que realicen inspecciones periódicas y reparaciones sobre el terreno. Tendrá que presupuestar este gasto, pero una buena empresa de gestión puede suponer un gran ahorro de tiempo.

Modo alternativo de invertir

Si ha leído lo anterior y todavía está dispuesto -o incluso entusiasmado- a convertirse en propietario, bien por usted. Si todavía te gusta la idea de invertir en bienes raíces, pero te da pereza elegir la propiedad adecuada y tratar con inquilinos necesitados, hay alternativas.

Como ejemplo, EquityMultiple pone en contacto a inversores con proyectos inmobiliarios. Tendrá que ser un inversor acreditado (lo que significa que cumple con los requisitos mínimos de ingresos y/o patrimonio neto) y, para la mayoría de las oportunidades, tener al menos 5.000 dólares para invertir.

Resumen

Invertir en bienes raíces puede ser rentable, pero no es el juego de hacerse rico rápidamente que venden algunos libros e informativos de televisión; se necesita conocimiento, capital y mucho trabajo duro. Los inversores inmobiliarios de éxito no sólo son buenos en la detección de ofertas, sino que se sienten cómodos trabajando con un equipo de agentes inmobiliarios, corredores de hipotecas, administradores de propiedades, abogados y otros para dirigir lo que es esencialmente un negocio a tiempo parcial.

En definitiva, cuanto más trabajo y esfuerzo ponga en la elección de una propiedad para comprar, la búsqueda de inquilinos, y la mejora de su propiedad, más rentable será como inversor inmobiliario. Ser un propietario de éxito es una inversión de tiempo y dinero. Pero si se mantiene en la cima de las cosas, es más probable que coseche grandes ganancias.

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