Renovación residencial 101: cuánto y cuándo pagar a su contratista

Los proyectos de renovación residencial suelen implicar mucho dinero. En lo que respecta al pago, no sería justo que un contratista recibiera una suma global al final del proyecto, al igual que no sería justo que un propietario pagara todo el coste por adelantado. De hecho, las condiciones de pago son una de las consideraciones más importantes de cualquier contrato de construcción.

Cuánto se paga inicialmente, cómo se espacian los pagos posteriores y en qué se basan deben discutirse y acordarse en un contrato por escrito antes del comienzo de cualquier trabajo. En el caso de proyectos pequeños, las condiciones pueden ser sencillas: un depósito por adelantado, una cantidad a mitad de camino y la cantidad final al terminar. Pero si se trata de algo más complicado, hay que tener en cuenta otras consideraciones para evitar dolores de cabeza.

En la mayoría de los casos, el contratista general (CG) que usted contrate contratará a subcontratistas para que realicen parte del trabajo, si no la mayor parte. Por ejemplo, el contratista general puede construir paredes y pintar, pero contratar a fontaneros, electricistas e instaladores de suelos para que realicen trabajos especializados. Dado que las condiciones de pago deben estar siempre vinculadas a la cantidad de trabajo realizado, un buen contrato debe incluir una tabla de valores, es decir, un formulario elaborado por el contratista general en el que se indique el coste total del proyecto desglosado en las distintas áreas de trabajo. Aunque la frecuencia de los pagos es negociable, la solicitud de pago del contratista general debe incluir una lista del porcentaje de trabajo realizado en cada área de la tabla de valores. Si el coste de los trabajos de fontanería asciende a 10.000 dólares, el contratista general puede indicar que se ha completado el 50% y que la cantidad a pagar es de 5.000 dólares.

¿Pero cómo verifica el propietario de la vivienda que el porcentaje de finalización es correcto? ¿Cómo puede verificar que los subcontratistas han recibido el pago por el trabajo que el contratista general está facturando? En el caso de proyectos pequeños, las condiciones pueden ser sencillas: un depósito por adelantado, una cantidad a mitad de camino y la cantidad final al terminar. Pero para cualquier cosa más complicada, hay que tener en cuenta otras consideraciones para evitar dolores de cabeza.

Con respecto a la primera pregunta, el propietario debe confiar en la experiencia de su profesional del diseño para juzgar si la cantidad solicitada es legítima o no. Sin embargo, dado que una solicitud de pago puede incluir trabajos completados que no son del todo visibles, la honestidad de su GC juega un papel importante. La elección de un CG fiable es crucial y nuestro consejo es que compruebe siempre las referencias. Hable con varios clientes y subcontratistas anteriores para obtener una imagen completa y sin tapujos de lo que puede esperar. Si las dudas persisten, trabaje con otra persona.

No obstante, como los acuerdos con los subcontratistas se hacen directamente con el CG, el propietario de la vivienda suele tener un conocimiento limitado de las condiciones de pago entre ambas partes. Como protección para el propietario, los formularios estándar de acuerdo entre el propietario y el contratista indican que el CG es responsable de pagar a sus subcontratistas en un plazo de siete días tras recibir el pago del propietario. Pero para obtener pruebas de que este pago se ha efectuado, el propietario puede exigir que se presenten «exenciones de gravamen» con cada solicitud de pago. Un derecho de retención es un derecho a mantener la posesión de una propiedad perteneciente a otro hasta que se pague una deuda de esa persona. La renuncia al derecho de retención es un documento en el que se declara que, a cambio del pago, el contratista y los subcontratistas renuncian a su futuro derecho a reclamar la propiedad asociada al pago solicitado.

Cuando se trata de mantener a un GC en el trabajo hasta su finalización, los propietarios pueden retener un «anticipo» que suele ser igual al 10% del valor de todos los pagos. El contratista general recibe este 10% final una vez que se ha completado satisfactoriamente todo el proyecto, una decisión que normalmente toma el profesional de diseño del propietario.

Aunque las condiciones de pago son sólo un aspecto de un proyecto de construcción, es esencial que se definan claramente con antelación. Recomendamos consultar las condiciones que figuran en el contrato estándar de la AIA entre el propietario y el contratista. No pueden garantizar el éxito de un proyecto, pero la falta de estos términos conducirá casi con toda seguridad a dificultades que podrían haberse evitado.