Pro forma inmobiliaria: Todo lo que necesita saber

Resumen: En este artículo, aprenderá las definiciones de las proformas inmobiliarias, lo que debe incluir una proforma, cómo reconocer y evitar las proformas engañosas, y por qué los inversores deben considerar el uso de nuestras proformas REAL Property™ para comparar mejor las propiedades y estimar los rendimientos.

Introducción

Una proforma en el sector inmobiliario es un documento importante que los vendedores deben conocer y entender. Reunir las estimaciones más precisas de los gastos en su pro forma podría significar la diferencia entre un flujo de caja negativo y uno positivo. Una pro forma cuidadosamente calculada es una herramienta esencial para todos los inversores inmobiliarios que buscan comprar una propiedad. La utilización de la pro forma correcta le permitirá comparar las propiedades de inversión y evitar hacer una mala inversión.

¿Qué es una pro forma en el sector inmobiliario?

Una pro forma es un término latino que significa, «por el bien de la forma». En el mundo de la inversión, describe un método de cálculo de los resultados financieros con el fin de enfatizar las cifras actuales o proyectadas.

La pro forma de una propiedad en el sector inmobiliario son esencialmente sus proyecciones de flujo de caja. Estas proyecciones ayudarán a determinar el flujo de caja mensual anticipado de la casa, así como los gastos, incluyendo los impuestos y el retorno de la inversión esperado.

Qué debe incluir una pro forma

Hay cuatro elementos importantes que deben incluirse en la pro forma de un comprador. Los cuatro ítems incluyen, reparaciones, pérdida por desocupación, administración de la propiedad y misceláneos.

1. Reparaciones. Incluso si la propiedad que está comprando ha sido renovada recientemente, espere apartar dinero cada mes para reparaciones y mantenimiento. Por lo general, ahorrar el 5% del alquiler cada mes cubrirá los gastos necesarios. Sin embargo, si está comprando una propiedad antigua, los compradores pueden considerar más del 5%.
2. Pérdida por desocupación. Este es típicamente el gasto más alto en su hoja pro forma. Los compradores tendrán que considerar la duración de su contrato de arrendamiento y la cantidad de tiempo que la propiedad puede estar vacante entre los inquilinos. Además, después de que un inquilino se mude, habrá un período de tiempo en el que la limpieza, la pintura y las reparaciones se llevarán a cabo antes de que el siguiente inquilino se mude.
3. Gestión de la propiedad o PM. A menudo se deja fuera de una pro forma cuando un comprador espera gestionar la propiedad ellos mismos. Incluso si usted está planeando en la gestión de su propia propiedad, asegúrese de que esta línea se incluye porque usted querrá ser compensado por su tiempo y los gastos relacionados. Si no tiene previsto recibir ninguna compensación por la gestión de la propiedad, sigue siendo importante incluirla porque el mérito financiero de la propiedad se basa en todos los gastos relacionados. Si tiene previsto contratar a un administrador de la propiedad, suelen costar entre el 8% y el 10%.
4. Gastos varios. Esta línea en la pro forma se puede utilizar para cualquier otro gasto. Nos gusta incluir los costes de seguro previstos. Sin embargo, los gastos como los honorarios legales, los costes de publicidad y los impuestos pueden incluirse en esta categoría.

Cómo reconocer y evitar proformas engañosas

Es muy común ver varias versiones diferentes de proformas de empresas llave en mano, agentes inmobiliarios, corredores y vendedores. Algunos son excesivamente simples, mientras que otros son complejos y confusos. Rara vez nos encontramos con una pro forma que diga la verdad.

Los compradores deben ser conscientes de esto y extremadamente cautelosos al analizar la pro forma de un vendedor. La mejor práctica es encontrar una proforma que se adapte a sus necesidades y utilizarla, en lugar de la del vendedor.

Ejemplos de proformas engañosas

Un ejemplo de una proforma demasiado simple del sitio web de un proveedor de propiedades llave en mano incluye lo siguiente: Precio de compra, Renta bruta anual, Flujo de caja por mes y Revalorización. Esta proforma en particular asume que no habrá ningún tipo de gastos, lo cual es imposible. También incluye la revalorización en el rendimiento del flujo de caja, que nadie puede predecir realmente.

Otro ejemplo de pro forma engañosa es aquella que es demasiado confusa y compleja. Una pro forma demasiado compleja incluye líneas de artículos como: Impuestos mensuales, Seguro/HOA, Gastos de mantenimiento (3%), Tasa de desocupación, Flujo de caja neto mensual, Flujo de caja neto anual, Reducción de capital, Rendimiento de caja acumulado y TIR, etc.

Si bien esta proforma incluye el mantenimiento y la desocupación, no agrega los gastos reales a estas líneas. No sólo eso, el 3% es demasiado bajo para los gastos de mantenimiento estimados. También añade la reducción del principal como parte de la TIR. Muchos inversores inmobiliarios no saben lo que significa la TIR. Además, ¿qué pasaría si pagaras en efectivo por la propiedad? Los números se verían muy diferentes y no ayuda a los inversores a comparar las propiedades de la misma manera.

Muchos vendedores o empresas de propiedades llave en mano añaden elementos innecesarios a su pro forma para confundir al comprador o hacer que la propiedad de inversión parezca más rentable de lo que realmente es. A continuación discutiremos la diferencia entre lo que la pro forma de un vendedor puede parecer y lo que la pro forma de un comprador debe parecer.

Pro forma del vendedor vs. Pro forma del comprador

Si usted está en absoluto familiarizado con las pro formas, es muy claro que los gastos proyectados del vendedor se verá muy diferente a la del comprador. El vendedor quiere vender la propiedad, por lo que su objetivo es hacer que la pro forma parezca lo más rentable posible. Al igual que la pro forma excesivamente simple de la que hablamos anteriormente, muchos gastos clave pueden quedar fuera del formulario. Por eso es tan importante para un comprador tener su propia pro forma, para hacer estimaciones y proyecciones precisas sobre los gastos y el flujo de caja.

Pro forma vs. alquileres y gastos reales

El valor de las propiedades residenciales se calcula sobre la base de comps o ventas comparativas de lo que otras propiedades en la zona han vendido. Esta información es útil porque da a los compradores una buena idea de cuánto puede valer una propiedad. Teniendo esto en cuenta, ninguna propiedad es igual a otra, por lo que los comps pueden proporcionar una idea del valor de la propiedad, pero realmente no se puede predecir.

La clave es que los compradores no basen su financiación en la pro forma, especialmente si se trata de los vendedores. La financiación debe basarse en los ingresos y gastos reales, no en la pro forma. Recuerde, una pro forma es simplemente su mejor conjetura sobre los gastos proyectados.

Alquileres pro forma

Cuando analice la pro forma del vendedor, asegúrese de que los alquileres proyectados se basan en los alquileres reales. Por ejemplo, digamos que usted está buscando en un alquiler de varias unidades y el vendedor listas de alquileres en $ 1,500 por mes, para cada unidad. Los compradores deben fijarse en la media real de los alquileres de cada unidad, y no en lo que las unidades podrían alquilar. Para ello, compare los alquileres de cada unidad y calcule la media. Este número será mucho más exacto y debe figurar en su pro forma bajo «Alquiler proyectado».

Gastos de la pro forma

Los vendedores no pueden compensar la cantidad de dinero que se gasta en gastos de la propiedad. Sin embargo, a menudo intentan controlar los gastos durante varios meses, o hasta un año antes de poner la propiedad en venta. De esta manera, pueden argumentar una cantidad menor de gastos, haciendo que la propiedad parezca más rentable de lo que realmente es.

La mejor manera de obtener una idea más precisa de los gastos de la propiedad es mirar un desglose mes a mes durante al menos los últimos 12 meses, idealmente 2 años.

Si no puede obtener un desglose de gastos mes a mes, (lo cual es común), una opción es obtener estimaciones de una empresa de administración de propiedades. También puede comparar, ya sea con otras propiedades similares que posea, o utilizar ciertas reglas generales, como la regla del 50%. (La regla del 50% es una simple suposición de que el 50% de sus ingresos por alquiler se destinará a los gastos de funcionamiento).

Decida lo que decida hacer, NO asuma que la pro forma del vendedor es una indicación precisa de los gastos frente al potencial de flujo de caja. Una vez más, utilice su propia pro forma y verifique los hechos usted mismo.

¿Qué es una Pro Forma™ REAL?

Los vendedores de propiedades de renta pueden ser muy creativos en sus métodos de cálculo de rendimientos. Después de todo, pueden vender mucho más cuando sus rendimientos parecen ser más altos que los de los demás. Aprenda a detectar las proformas engañosas y evite hacer una mala inversión.

RealWealth está marcando la pauta al definir la REAL Property Pro Forma™, para que los inversores puedan estimar mejor las rentabilidades y comparar las propiedades.

Alquiler proyectado

En nuestra pro forma REAL, utilizamos «Alquiler proyectado» porque nadie puede garantizar los alquileres del mercado. Los importes cambian según la temporada y los factores económicos. Los inversores siempre deben hacer números asumiendo que los alquileres podrían aumentar o disminuir en un 5%.

Impuestos Proyectados

Usamos «Impuestos Proyectados» ya que las propiedades a veces son reevaluadas después de la compra y las cantidades pueden fluctuar hacia arriba o hacia abajo.

Seguro proyectado

Utilizamos «Seguro proyectado» porque los inversores pueden recibir diferentes cotizaciones de seguro basadas en su crédito, la ubicación de la propiedad y el número de propiedades que poseen.

Cuotas de gestión de la propiedad 8%

Las cuotas de gestión de la propiedad o PM pueden variar, pero una tasa estándar es entre el 8% y el 10% de los alquileres cada mes.

Mantenimiento proyectado 5%

Utilizamos el 5% para el mantenimiento proyectado y las reservas de vacantes. Este número debería ser mayor si la propiedad es antigua, en barrios de clase C o si aún no ha sido renovada. Recorrer la propiedad dará al comprador una mejor idea de la cuantía de los gastos de mantenimiento y reparación. Como con cualquier inversión inmobiliaria, esto debe ser una parte de su diligencia debida.

Tasa de desocupación proyectada del 5%

Los vendedores suelen omitir las reservas de mantenimiento y desocupación de sus proformas porque no son gastos reales. Son simplemente estimaciones de posibles reparaciones y desocupación que el inversor debe presupuestar para futuros gastos. Los inversores experimentados siempre añaden estas cifras a sus proformas.

Algunos inversores experimentados también añaden más partidas, incluyendo los gastos de realquiler, contabilidad y costes de preparación. Esto depende realmente de lo detallado y conservador que quiera ser en su propia pro forma.

Flujo de caja proyectado

Una vez que tenga una mejor idea de cuál será su flujo de caja neto REAL estimado, divida ese número por la cantidad de dinero que puso en el acuerdo. Este número será su flujo de caja proyectado en la propiedad.

Calcular los rendimientos proyectados utilizando una pro forma

Usando la plantilla de bienes raíces pro forma anterior, vamos a caminar a través de cómo calcular nuestros rendimientos proyectados.

Por ejemplo, digamos que usted pagó $77,000 en efectivo por la propiedad, incluyendo los costos de cierre. El flujo de caja neto mensual de 610 dólares sería de 7.320 dólares anualizados.

Divida el flujo de caja neto anual proyectado por el efectivo inicial invertido para calcular el rendimiento de efectivo sobre efectivo: 7.320 dólares divididos por 77.000 dólares = 0,09 o un rendimiento del 9%.

Ahora, digamos que en lugar de comprar la propiedad con dinero en efectivo, usted elige financiar. Si financiara la propiedad con un 20% de entrada a un interés del 5%, su entrada de efectivo sería de 17.000 dólares (entrada más gastos de cierre) y su pago mensual de la hipoteca sería de 322 dólares.

Reste 322 dólares del flujo de caja mensual de 610 dólares y su flujo de caja neto con financiación sería de 288 dólares al mes o 3.456 dólares anualizados.

3.456 dólares divididos por 17.000 dólares = 0,20 o un rendimiento del 20%.

Añada gastos adicionales a su pro forma según sea necesario

Los inversores inmobiliarios pueden optar por añadir las deducciones fiscales, la revalorización potencial y el pago del préstamo si quieren tener una mejor idea de su rendimiento total. Pero con el fin de comparar realmente una propiedad REAL llave en mano de otra, utilice la simple pro forma REAL anterior.

Conclusión

Es de esperar que, después de leer este artículo, haya aprendido la definición de pro forma inmobiliaria, cómo detectar una pro forma engañosa, cómo estimar los gastos con precisión y qué pro forma es la adecuada para usted. Cuando esté analizando y comparando posibles inversiones inmobiliarias, aproveche nuestra sencilla y fácil de entender hoja de cálculo de proformas para hacer mejores estimaciones sobre la rentabilidad y evitar hacer una mala inversión.

Si desea una copia de nuestra plantilla Excel Pro Forma Inmobiliaria para ayudar a calcular los rendimientos reales, simplemente únase a la Red haciendo clic en el siguiente enlace. La mejor parte, convirtiéndose en un miembro de RealWealth es libre y da a los inversores el acceso a todos nuestros recursos educativos, incluyendo nuestra hoja de cálculo gratuita pro forma.

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Por favor, tenga en cuenta que esta hoja de cálculo le ayudará a analizar e interpretar sus objetivos financieros y las diferentes oportunidades de inversión. La información es una estimación basada en la información que ha utilizado. Aunque los cálculos se basan en fuentes fiables, toda la información debe verificarse de forma independiente. No existen garantías ni obligaciones fiduciarias entre el creador de la hoja de cálculo y el usuario. No se está dando ningún tipo de asesoramiento financiero, legal o fiscal y esto no puede ni debe sustituir a un buen abogado y/o contable. Invertir es arriesgado y el rendimiento actual o pasado no garantiza resultados futuros. Copyright 2014 – Michael Blackham