El proceso de desalojo en Arkansas: Reglas para propietarios y administradores de propiedades

En Arkansas, los desalojos se rigen por el Código de Arkansas, y los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos establecidos por el Código de Arkansas al desalojar a un inquilino. De lo contrario, el desalojo podría no ser válido.

Este artículo explicará las reglas y procedimientos básicos que los propietarios y administradores de propiedades deben seguir al desalojar a un inquilino en Arkansas.

Notificación de terminación con causa

Si un propietario quiere desalojar a un inquilino antes de que el contrato de alquiler o arrendamiento del inquilino haya expirado, el propietario debe tener una causa legal. En Arkansas, la causa legal incluye la falta de pago del alquiler, la violación del contrato de arrendamiento o de alquiler, o la comisión de ciertos actos ilegales. El primer paso en el proceso de desalojo es poner fin al arrendamiento. El propietario puede poner fin al arrendamiento dando al inquilino una notificación por escrito. Se requieren diferentes tipos de notificación dependiendo de la razón para el desalojo.

• Falta de pago de la renta: Un propietario tiene dos opciones al desalojar a un inquilino por falta de pago de la renta. El propietario puede presentar una demanda civil contra el inquilino, también llamada demanda de retención ilegal. O el propietario puede presentar cargos penales contra el inquilino. Esto se conoce como el método de la falta de desalojo. Estos dos métodos diferentes requieren diferentes tipos de notificación. (Consulte la Oficina del Fiscal General y los Servicios Legales de Arkansas para obtener más información sobre estos dos métodos.)
  • Método de retención ilegal: Si el propietario desea desalojar al inquilino utilizando el método de retención ilegal (que es una acción civil), entonces el propietario debe dar al inquilino un aviso de tres días para que lo abandone. Este aviso debe informar al inquilino que tiene tres días para mudarse de la unidad de alquiler, o el propietario terminará el arrendamiento y presentará una demanda de retención ilegal contra el inquilino (ver Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Método de desalojo: Si el propietario desea desalojar al inquilino usando el método de falta de desalojo (que es una acción criminal), entonces el propietario debe dar al inquilino una notificación de diez días para que renuncie. Este aviso debe informar al inquilino de que tiene diez días para abandonar la vivienda alquilada. Si el inquilino permanece en la unidad de alquiler más de diez días, se le impondrá una multa de 25 dólares al día por cada día que pase. Al final de los diez días, el propietario puede presentar cargos penales contra el inquilino si éste sigue viviendo en la unidad de alquiler (véase Ark. Code Ann. § 18-16-101).

El propietario debe consultar a un abogado si tiene alguna duda sobre estos dos métodos.

• Violación del contrato de alquiler: El propietario también puede desalojar al inquilino por violar el contrato de alquiler o de arrendamiento. En esta situación, el propietario debe dar al inquilino un aviso de 14 días para remediarlo. Este aviso debe informar al inquilino de que tiene 14 días para remediar la violación o el propietario dará por terminado el arrendamiento. Si el inquilino no arregla la violación dentro de los 14 días, entonces el propietario puede presentar una acción de retención ilícita contra el inquilino (ver Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Acciones penales: El propietario también puede desalojar al inquilino por cometer ciertos actos delictivos en la unidad de alquiler. Estos actos incluyen el juego ilegal, la prostitución y la venta ilegal de alcohol. En esta situación, el propietario puede dar al inquilino un aviso de abandono incondicional. Este aviso debe informar al inquilino de que el propietario pone fin al alquiler inmediatamente y que el inquilino debe abandonar la vivienda en un plazo de tres días. Si el inquilino no se muda de la unidad de alquiler, entonces el propietario puede presentar una acción de retención ilícita contra el inquilino (ver Ark. Code Ann. § 18-60-304).

Notificación de terminación sin causa

Si un propietario quiere desalojar a un inquilino pero no tiene causa legal, el propietario debe esperar hasta que el término del arrendamiento haya expirado antes de esperar que el inquilino se mude. En algunos casos, el propietario puede tener que dar al inquilino un aviso por escrito para que se mude.

Inquilinato de mes a mes

Si el propietario quiere terminar un inquilinato de mes a mes pero no tiene causa legal para desalojar al inquilino, entonces el propietario puede dar al inquilino un aviso por escrito de 30 días para que desocupe. Este aviso informará al inquilino de que el arrendamiento terminará en 30 días y que el inquilino debe abandonar la unidad de alquiler en ese momento. Si el inquilino no se muda en ese plazo, el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino (véase el Código de Arkansas Ann. § 18-17-704).

Arrendamiento a plazo fijo

Si el propietario quiere terminar un contrato de arrendamiento a plazo fijo pero no tiene causa legal para desalojar al inquilino, entonces el propietario tendrá que esperar hasta que el contrato haya expirado antes de esperar que el inquilino se mude. El propietario no necesita dar al inquilino un aviso por escrito para que se mude, a menos que los términos del contrato requieran específicamente que el propietario lo haga.

Defensas de desalojo del inquilino

Aunque el propietario tenga una razón legal válida para desalojar a un inquilino, el inquilino podría decidir luchar contra el desalojo. El inquilino podría tener una defensa legal válida, como que el propietario no ha mantenido las instalaciones de la unidad de alquiler o que el propietario ha discriminado al inquilino. La decisión del inquilino de luchar contra el desalojo podría aumentar los costos de la demanda de desalojo y permitirle al inquilino más tiempo para seguir viviendo en la unidad de alquiler. Defensas del inquilino ante los desalojos en Arkansas tiene más información sobre este tema.

Desalojo del inquilino

La única manera en que un propietario puede desalojar a un inquilino de una unidad de alquiler es ganando una demanda de desalojo contra el inquilino. El propietario nunca debe tratar de forzar al inquilino a salir de la unidad de alquiler. Incluso después de que el propietario gane la demanda de desalojo, el inquilino sólo puede ser desalojado por un agente de la ley con una orden judicial. Si el propietario trata de forzar ilegalmente al inquilino a salir de la unidad de alquiler, el inquilino puede demandar al propietario por daños y perjuicios. Procedimientos de desalojo ilegal en Arkansas tiene más información.

Después de que el inquilino ha sido desalojado, el propietario puede encontrar que el inquilino ha dejado bienes personales. En Arkansas, esta propiedad se considera abandonada, y el propietario puede disponer de ella inmediatamente. El propietario no está obligado a ponerse en contacto con el inquilino ni a retener los bienes durante un tiempo antes de deshacerse de ellos (véase el Código de Arkansas § 18-16-108). Handling a Tenant’s Abandoned Property in Arkansas tiene más información para los propietarios en esta situación.

Relación con las reglas

Los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos requeridos por la ley de Arkansas al desalojar a un inquilino; de lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Aunque estas normas y procedimientos pueden parecer gravosos para el propietario, están ahí por una razón. Los desahucios suelen producirse muy rápidamente, y el resultado final es grave: el inquilino ha perdido un lugar donde vivir. Las normas ayudan a garantizar que el desahucio esté justificado y que el inquilino tenga tiempo suficiente para encontrar un nuevo hogar.