DIFERENCIA ENTRE SUPERFICIE BRUTA Y SUPERFICIE NETA

Superfície bruta o neta: ¿cómo establecerla?

Algunos inquilinos, al iniciar las obras de adecuación tras la firma del contrato de arrendamiento, se sorprenden al comprobar (al encargar la moqueta en concreto) que la superficie útil es inferior a la indicada en el contrato, entre un 10 y un 15 %, o más, en algunos casos. El contrato de arrendamiento siempre especifica la «superficie bruta» alquilada y no la «superficie neta».

¿Cuál es la superficie comúnmente conocida como «neta»?
La superficie «neta» es la superficie realmente utilizable por el inquilino -en oficina, cocina, aseo (si no es una instalación compartida), la sala de informática, la recepción- dentro del espacio de la oficina. Otro término para la «superficie neta» es la «superficie enmoquetada», pero este último término puede ser engañoso, porque los aseos o la cocina americana, si están situados en el núcleo central del edificio, nunca están enmoquetados, por razones obvias de higiene.

¿Cuál es la superficie que suele denominarse «bruta»?
Se trata de la superficie neta más las zonas comunes utilizadas por el inquilino y/o necesarias para el correcto y pleno uso de sus oficinas.

La superficie bruta comprende:

1. La superficie neta, tal y como se ha definido anteriormente;

2. Una parte de las zonas comunes del edificio, como la zona de entrada, la altura de la entrada (en plantas bajas y primeras), el acceso a las cerraduras, los ascensores, los pasillos, las vías de evacuación, etc.;

3. Una parte del grosor de los muros exteriores (ya sea en su totalidad, o una parte de las conducciones técnicas, terrazas, etc.) y una parte de las partes técnicas internas del complejo (pozos verticales, caldera, etc.).

4. Por último, es frecuente que la superficie bruta pueda ser aumentada o variada. Por ejemplo, cuando una zona de oficinas originalmente destinada a un único inquilino se divide en celdas, lo que exige la creación de un pasillo de circulación que permita el acceso a cada celda, así como a las salidas de emergencia o al aseo y la cocina. Esta división de la superficie total crea un nuevo conjunto de zonas de uso compartido que, por tanto, aumenta la superficie bruta de cada celda creada.