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06.01.2012 Nicht alle Gutachten sind gleich – Der Nutzen und die Verwendung eines ALTA-GutachtensBy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Während die meisten Kreditgeber vor der Finanzierung des Erwerbs von Gewerbeimmobilien eine Titelrecherche verlangen, sind Vermessungsanforderungen nicht so üblich. Eine Vermessung einer Immobilie kann viele Fragen aufdecken, die bei einer Titelrecherche nicht aufgedeckt werden. Es gibt verschiedene Arten von Gutachten, die ein Kreditgeber in Betracht ziehen kann, aber Grenzgutachten und ALTA-Gutachten sind wahrscheinlich am weitesten verbreitet. Grenzvermessungen zeigen die Grenzlinien zwischen den Grundstücken, aber nicht unbedingt alle Verbesserungen auf dem Grundstück. ALTA-Gutachten sind Grenzgutachten, die gemäß einer Reihe von Mindeststandards erstellt werden, die gemeinsam von der American Land Title Association (ALTA) und dem American Congress on Surveying and Mapping (ACSM) verabschiedet wurden. Der Vermessungsingenieur stützt sich auf diese detaillierten Standards, um eine Vermessung zu erstellen, die den Bedürfnissen des Käufers oder des Kreditgebers und den Anforderungen des Rechtsschutzversicherers gerecht wird. ALTA und ACSM haben die aktuelle Version dieser Anforderungen im Jahr 2011 herausgegeben.

Obwohl eine Grenzvermessung deutlich weniger kosten kann als eine ALTA-Vermessung, ist eine ALTA-Vermessung intensiver und liefert umfassendere und detailliertere Informationen. ALTA-Gutachten liefern Informationen über Grundstücksgrenzen und Grunddienstbarkeiten sowie Verbesserungen wie Zäune, Wege, Straßen, Wegerechte und andere Merkmale auf dem Grundstück, die sich auf das Eigentum am Grundstück auswirken können und möglicherweise weitere Untersuchungen über mögliche nachteilige Rechte erfordern. Eine ALTA-Vermessung zeigt auch die Zugangsmöglichkeiten zum Grundstück, die Zoneneinteilung für das Grundstück und die Hochwassereinteilung für das Grundstück. Grenzvermessungen sind oft nicht so detailliert, wie es für einen gewerblichen Immobilienkäufer oder einen Kreditgeber erforderlich ist, um die Immobilie richtig zu bewerten.

Kreditgeber sollten ALTA-Gutachten verlangen, um sicherzustellen, dass ihre Sicherheitsinteressen und Investitionen vor nachteiligen Ansprüchen geschützt sind, die möglicherweise nicht durch eine Titelrecherche aufgedeckt werden. Die in einem ALTA-Gutachten enthaltenen Informationen helfen dem Kreditgeber und dem Käufer bei der Bewertung der Immobilie im Hinblick auf potenzielle Risiken und Vorteile des Eigentums an der Immobilie.

Es gibt fünf (5) Hauptaspekte, die ein Kreditgeber bei der Überprüfung des ALTA-Gutachtens beachten sollte. Erstens sollte der Kreditgeber bei der Bestellung des Gutachtens verlangen, dass der Gutachter auch eine rechtliche Beschreibung für die Immobilie erstellt, damit der Kreditgeber die rechtliche Beschreibung des Gutachters mit der rechtlichen Beschreibung in der Eigentumszusage vergleichen kann. Wenn die rechtlichen Beschreibungen nicht übereinstimmen, gibt es möglicherweise ein Problem, das gelöst werden muss.

Zweitens muss der Kreditgeber die Dienstbarkeiten und Wegerechte prüfen, die in der Vermessung aufgeführt sind, um festzustellen, inwieweit sie das Grundstück belasten oder begünstigen. Bestimmte Arten von Dienstbarkeiten und Wegerechten und deren Lage können die vom Käufer beabsichtigte Nutzung der Immobilie beeinträchtigen. Es ist auch wichtig, die in der Vermessung angegebenen Grunddienstbarkeiten mit den in der Eigentumsverpflichtung als Ausnahmen aufgeführten Grunddienstbarkeiten zu vergleichen, um zu bestätigen, dass alle Ausnahmegrunddienstbarkeiten in der Vermessung angegeben sind und umgekehrt.

Drittens sollte der Kreditgeber feststellen, ob es Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit dem vermessenen Grundstück gibt. Eine Beeinträchtigung ist eine Überschneidung einer Verbesserung von einem Grundstück mit dem Grundstück eines anderen oder eine Überschneidung mit einer Grunddienstbarkeit. Überschneidungen sind relativ häufig und können leicht zu beheben sein (z. B. durch Einräumung einer Grunddienstbarkeit); einige Überschneidungen können jedoch teuer und schwer zu beheben sein.

Viertens sollte der Kreditgeber feststellen, ob es Verstöße gegen die Abstandsregelungen für Verbesserungen auf dem Grundstück gibt. Ein ALTA-Gutachten gibt Aufschluss über die Abstandsanforderungen gemäß der örtlichen Bebauungsverordnung. Wenn die Einbauten näher an der Grundstücksgrenze liegen, als es die Verordnung zulässt, hat der Grundstückseigentümer einen Verstoß gegen die Abstandsvorschriften begangen. Ähnlich wie bei Überschneidungen kann ein Verstoß gegen die Abstandsvorschriften eine einfache Abhilfe (z. B. eine Abweichung von der örtlichen Behörde) oder eine teure und schwierige Abhilfe (z. B. die Beseitigung des Gebäudes oder der Verbesserung, die gegen die Vorschriften verstößt) erfordern.

Fünftens kann der Kreditgeber anhand des ALTA-Gutachtens feststellen, wie der Eigentümer oder Käufer Zugang zum Grundstück erhält. Ein ALTA-Gutachten zeigt das untersuchte Grundstück und die umliegenden Grundstücke und hilft dem Kreditgeber festzustellen, ob der Käufer Zugang zu einer bestimmten Straße hat. Wenn das Grundstück nicht über einen solchen Zugang verfügt, ist es wahrscheinlich von Land umgeben, und der Eigentümer oder Käufer hat keine legale Möglichkeit, das Grundstück zu betreten. Wenn das untersuchte Grundstück von einer Straße umgeben ist, sollte der Kreditgeber verlangen, dass der Eigentümer oder Käufer eine Grunddienstbarkeit für den Zugang und den Ausstieg erwirkt und einträgt, bevor er den Abschluss der Transaktion genehmigt.

Einige der in einem ALTA-Gutachten aufgeführten Punkte können schwer zu verstehen sein, so dass der Kreditgeber nicht zögern sollte, sich mit dem Gutachter in Verbindung zu setzen, um Fragen zu stellen und Bedenken zu äußern.

Für weitere Informationen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an den Autor oder ein Mitglied des Williams Mullen Financial Services & Real Estate Teams.

F.R.E. E-News ist eine vierteljährlich erscheinende Publikation, die von den Anwälten der Financial Services & Real Estate Section und der Financial Services Industry Service Group von Williams Mullen erstellt wird.
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