Pro-Forma-Immobilien: Alles, was Sie wissen müssen

Zusammenfassung: In diesem Artikel erfahren Sie, was unter einer Pro-Forma-Immobilie zu verstehen ist, was eine Pro-Forma enthalten sollte, wie man irreführende Pro-Forma-Formulare erkennt und vermeidet und warum Investoren unsere REAL Property™ Pro-Forma-Formulare verwenden sollten, um Immobilien besser vergleichen und Renditen abschätzen zu können.

Einführung

Eine Pro-Forma-Immobilie ist ein wichtiges Dokument, das Verkäufer kennen und verstehen sollten. Eine möglichst genaue Schätzung der Ausgaben in der Proforma kann den Unterschied zwischen einem negativen und einem positiven Cashflow bedeuten. Eine sorgfältig berechnete Proforma ist ein unverzichtbares Instrument für alle Immobilieninvestoren, die eine Immobilie kaufen möchten. Die Verwendung der richtigen Proforma ermöglicht es Ihnen, Investitionsobjekte zu vergleichen und eine Fehlinvestition zu vermeiden.

Was ist eine Proforma in der Immobilienbranche?

Eine Proforma ist ein lateinischer Begriff und bedeutet „der Form halber“. In der Investmentwelt beschreibt er eine Methode zur Berechnung von Finanzergebnissen, um entweder aktuelle oder prognostizierte Zahlen zu betonen.

Die Proforma einer Immobilie sind im Wesentlichen die Cashflow-Projektionen. Diese Projektionen helfen dabei, den erwarteten monatlichen Cashflow der Immobilie sowie die Ausgaben, einschließlich Steuern und der erwarteten Rendite, zu bestimmen.

Was eine Proforma beinhalten sollte

Es gibt vier wichtige Punkte, die in der Proforma eines Käufers enthalten sein müssen. Diese vier Posten sind Reparaturen, Leerstandsverluste, Hausverwaltung und Sonstiges.

1. Reparaturen. Selbst wenn die Immobilie, die Sie kaufen, neu renoviert wurde, müssen Sie jeden Monat Geld für Reparaturen und Instandhaltung zurücklegen. Normalerweise reichen 5 % der monatlichen Miete aus, um alle notwendigen Ausgaben zu decken. Wenn Sie jedoch eine ältere Immobilie kaufen, sollten Sie mehr als 5 % einplanen.
2. Leerstandsverlust. Dies ist in der Regel die höchste Ausgabe in Ihrer Proforma-Bilanz. Käufer müssen die Länge ihres Mietvertrags und die Zeit, in der die Immobilie zwischen den Mietern leer steht, berücksichtigen. Außerdem wird es nach dem Auszug eines Mieters einen Zeitraum geben, in dem Reinigungs-, Maler- und Reparaturarbeiten durchgeführt werden, bevor der nächste Mieter einzieht.
3. Hausverwaltung oder PM. Dieser Punkt wird oft in einer Proforma weggelassen, wenn ein Käufer erwartet, die Immobilie selbst zu verwalten. Auch wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie selbst zu verwalten, sollten Sie diese Zeile nicht vergessen, da Sie für Ihre Zeit und die damit verbundenen Kosten entschädigt werden wollen. Auch wenn Sie keine Entschädigung für die Verwaltung der Immobilie erwarten, ist es wichtig, diese Zeile einzubeziehen, da der finanzielle Wert der Immobilie auf allen damit verbundenen Ausgaben basiert. Wenn Sie planen, einen Hausverwalter einzustellen, liegen die Kosten in der Regel zwischen 8 und 10 %.
4. Sonstiges. Diese Zeile in der Proforma kann für alle anderen Ausgaben verwendet werden. Wir geben gerne die voraussichtlichen Versicherungskosten an. Aber auch Ausgaben wie Rechtskosten, Werbekosten und Steuern können in diese Kategorie aufgenommen werden.

Wie man irreführende Proformas erkennt und vermeidet

Es ist sehr üblich, dass man verschiedene Versionen von Proformas von schlüsselfertigen Unternehmen, Immobilienmaklern, Maklern und Verkäufern sieht. Einige sind allzu simpel, während andere komplex und verwirrend sind. Selten stoßen wir auf eine Proforma, die der Wahrheit entspricht.

Käufer sollten sich dessen bewusst sein und bei der Analyse der Proforma eines Verkäufers äußerst vorsichtig sein. Am besten ist es, eine Proforma zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht, und diese anstelle der des Verkäufers zu verwenden.

Irreführende Proforma-Beispiele

Ein Beispiel für eine allzu einfache Proforma von der Website eines Anbieters schlüsselfertiger Immobilien enthält Folgendes: Kaufpreis, Bruttojahresmiete, Cashflow pro Monat und Wertsteigerung. Diese Proforma geht davon aus, dass keinerlei Kosten anfallen, was unmöglich ist. Außerdem wird die Wertsteigerung in die Cashflow-Rendite einbezogen, die niemand wirklich vorhersagen kann.

Ein weiteres Beispiel für eine irreführende Proforma ist eine, die zu verwirrend und komplex ist. Eine zu komplexe Proforma enthält Posten wie: Monatliche Steuern, Versicherung/HOA, Instandhaltungskosten (3 %), Leerstandsquote, monatlicher Netto-Cashflow, jährlicher Netto-Cashflow, Tilgungsreduzierung, kumulierter Cash-Return und IRR, usw.

Dieses Proforma schließt zwar Instandhaltung und Leerstand ein, fügt aber keine tatsächlichen Ausgaben zu diesen Zeilen hinzu. Nicht nur das, 3% ist viel zu niedrig für die geschätzten Instandhaltungskosten. Außerdem wird die Kapitalminderung als Teil des IRR berücksichtigt. Viele Immobilieninvestoren wissen nicht, was IRR bedeutet. Und was wäre, wenn Sie die Immobilie bar bezahlen würden? Die Zahlen sähen ganz anders aus und helfen den Anlegern nicht, Immobilien auf dieselbe Weise zu vergleichen.

Viele Verkäufer oder Unternehmen, die schlüsselfertige Immobilien anbieten, fügen ihrer Proforma unnötige Posten hinzu, um entweder den Käufer zu verwirren oder die Anlageimmobilie profitabler aussehen zu lassen, als sie tatsächlich ist. Als nächstes werden wir den Unterschied zwischen der Proforma des Verkäufers und der Proforma des Käufers erörtern.

Proforma des Verkäufers vs. Proforma des Käufers

Wenn Sie mit Proformas vertraut sind, ist es klar, dass die projizierten Ausgaben des Verkäufers ganz anders aussehen als die des Käufers. Der Verkäufer möchte die Immobilie verkaufen, also ist es sein Ziel, die Proforma so cash-flowend wie möglich zu gestalten. Genau wie bei der allzu einfachen Proforma, die wir oben besprochen haben, können viele wichtige Ausgaben in dem Formular fehlen. Deshalb ist es so wichtig, dass ein Käufer sein eigenes Pro-Forma-Formular hat, um genaue Schätzungen und Projektionen zu Ausgaben und Cashflow vornehmen zu können.

Pro-Forma vs. tatsächliche Mieten und Ausgaben

Der Wert von Wohnimmobilien wird auf der Grundlage von Vergleichswerten berechnet, die zeigen, für wie viel andere Immobilien in der Gegend verkauft wurden. Diese Informationen sind nützlich, weil sie den Käufern eine gute Vorstellung davon vermitteln, wie viel eine Immobilie wert sein könnte. Dabei ist zu beachten, dass keine Immobilie der anderen gleicht, so dass Vergleichsverkäufe zwar eine Vorstellung vom Wert der Immobilie vermitteln, aber nicht wirklich vorhergesagt werden können.

Das Wichtigste hier ist, dass Käufer ihre Finanzierung nicht auf der Proforma basieren, vor allem wenn es sich um den Verkäufer handelt. Die Finanzierung sollte sich auf die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben stützen, nicht auf die Proforma. Denken Sie daran, eine Pro-Forma ist einfach Ihre beste Schätzung auf projizierten Ausgaben.

Pro-Forma-Mieten

Wenn Sie die Pro-Forma des Verkäufers analysieren, stellen Sie sicher, dass die prognostizierten Mieten auf den tatsächlichen Mieten basieren. Nehmen wir an, es handelt sich um ein Mietobjekt mit mehreren Einheiten und der Verkäufer gibt die Mieten für jede Einheit mit 1.500 $ pro Monat an. Die Käufer müssen sich die tatsächliche Durchschnittsmiete für jede Einheit ansehen und nicht den Betrag, für den die Einheiten vermietet werden könnten. Vergleichen Sie dazu die Mieten der einzelnen Einheiten und berechnen Sie den Durchschnitt. Diese Zahl ist sehr viel genauer und sollte in Ihrer Proforma unter „Voraussichtliche Miete“ aufgeführt werden.

Proforma-Ausgaben

Verkäufer können die Ausgaben für Immobilien nicht ausgleichen. Sie versuchen jedoch oft, die Ausgaben für mehrere Monate oder bis zu einem Jahr zu kontrollieren, bevor sie die Immobilie zum Verkauf anbieten. Auf diese Weise können sie argumentieren, dass sie einen geringeren Betrag an Ausgaben ausweisen und so die Immobilie profitabler erscheinen lassen, als sie tatsächlich ist.

Der beste Weg, um eine genauere Vorstellung von den Ausgaben für die Immobilie zu bekommen, ist eine Aufschlüsselung von Monat zu Monat für mindestens die letzten 12 Monate, idealerweise 2 Jahre.

Wenn Sie nicht in der Lage sind, eine monatliche Aufschlüsselung der Ausgaben zu erhalten (was häufig der Fall ist), besteht eine Möglichkeit darin, Schätzungen von einer Hausverwaltungsgesellschaft einzuholen. Sie können auch Vergleiche anstellen, entweder mit anderen ähnlichen Immobilien, die Sie besitzen, oder Sie können bestimmte Faustregeln anwenden, wie die 50%-Regel. (Die 50 %-Regel ist eine einfache Annahme, dass 50 % der Mieteinnahmen in die Betriebskosten fließen).

Wofür Sie sich auch entscheiden, gehen Sie NICHT davon aus, dass die Proforma des Verkäufers eine genaue Angabe der Ausgaben im Vergleich zum Cashflow-Potenzial ist. Noch einmal: Verwenden Sie Ihre eigene Proforma und überprüfen Sie die Fakten selbst.

Was ist eine ECHTE Proforma™?

Verkäufer von Renditeimmobilien können bei ihren Methoden zur Berechnung der Rendite sehr kreativ sein. Schließlich können sie viel mehr verkaufen, wenn ihre Rendite höher erscheint als die anderer. Erfahren Sie, wie Sie irreführende Proformas erkennen und Fehlinvestitionen vermeiden können.

RealWealth setzt mit der Definition des REAL Property Pro Forma™ den Standard, damit Investoren Renditen besser einschätzen und Immobilien vergleichen können.

Projektmiete

In unserem REAL Pro Forma verwenden wir die „Projektmiete“, weil niemand die Marktmieten garantieren kann. Die Beträge ändern sich je nach Jahreszeit und wirtschaftlichen Faktoren. Investoren sollten bei ihren Berechnungen immer davon ausgehen, dass die Mieten um 5 % steigen oder fallen könnten.

Projektierte Steuern

Wir verwenden „Projizierte Steuern“, da Immobilien nach dem Kauf manchmal neu bewertet werden und die Beträge entweder nach oben oder unten schwanken können.

Projektierte Versicherung

Wir verwenden „Projektierte Versicherung“, weil Investoren je nach Kreditwürdigkeit, Lage der Immobilie und Anzahl der im Besitz befindlichen Immobilien unterschiedliche Versicherungsangebote erhalten können.

Eigentumsverwaltungsgebühren 8%

Eigentumsverwaltungs- oder PM-Gebühren können variieren, aber ein Standardsatz liegt zwischen 8% und 10% der monatlichen Mieten.

Geplante Instandhaltung 5%

Wir verwenden 5% für die geplante Instandhaltung und Leerstandsreserven. Diese Zahl sollte höher sein, wenn die Immobilie alt ist, in einer C-Klasse-Gegend liegt oder noch nicht renoviert wurde. Bei einem Rundgang durch die Immobilie kann sich der Käufer ein besseres Bild davon machen, wie hoch die Instandhaltungs- und Reparaturkosten sein werden. Wie bei jeder Immobilieninvestition sollte dies ein Teil der Due Diligence sein.

Prognostizierter Leerstand 5 %

Verkäufer lassen in ihren Proformas oft Wartungs- und Leerstandsrücklagen weg, weil es sich dabei nicht um tatsächliche Ausgaben handelt. Es handelt sich lediglich um Schätzungen möglicher Reparaturen und Leerstände, die der Investor für zukünftige Ausgaben einplanen sollte. Erfahrene Investoren fügen diese Zahlen immer zu ihren Proformas hinzu.

Einige erfahrene Investoren fügen auch weitere Posten hinzu, wie z. B. Wiedervermietungsgebühren, Buchhaltungs- und Bereitstellungskosten. Es liegt wirklich an Ihnen, wie detailliert und konservativ Sie in Ihrer eigenen Proforma sein wollen.

Projektierter Cashflow

Wenn Sie eine bessere Vorstellung davon haben, wie hoch Ihr geschätzter REAL-Netto-Cashflow sein wird, teilen Sie diese Zahl durch den Geldbetrag, den Sie in das Geschäft investiert haben. Diese Zahl ist Ihr voraussichtlicher Cashflow für die Immobilie.

Berechnung der voraussichtlichen Renditen anhand einer Pro-Forma

Mit Hilfe der obigen Pro-Forma-Immobilienvorlage gehen wir nun durch, wie wir unsere voraussichtlichen Renditen berechnen.

Angenommen, Sie haben 77.000 $ in bar für die Immobilie bezahlt, einschließlich der Abschlusskosten. Der monatliche Netto-Cashflow von 610 $ würde annualisiert 7.320 $ betragen.

Dividieren Sie den prognostizierten jährlichen Netto-Cashflow durch das ursprünglich investierte Bargeld, um die Cash-on-Cash-Rendite zu berechnen: 7.320 $ geteilt durch 77.000 $ = 0,09 oder 9 % Rendite.

Angenommen, Sie entscheiden sich für eine Finanzierung, anstatt die Immobilie in bar zu kaufen. Wenn Sie die Immobilie mit einer Anzahlung von 20 % und einem Zinssatz von 5 % finanzieren, würden Sie 17.000 $ einzahlen (Anzahlung plus Abschlusskosten) und Ihre monatliche Hypothekenzahlung würde 322 $ betragen.

Subtrahieren Sie 322 $ vom monatlichen Cashflow von 610 $ und Ihr Netto-Cashflow mit Finanzierung wäre 288 $ pro Monat oder 3.456 $ auf das Jahr hochgerechnet.

3.456 $ geteilt durch 17.000 $ = 0,20 oder eine Rendite von 20 %.

Fügen Sie Ihrer Proforma nach Bedarf zusätzliche Ausgaben hinzu

Immobilieninvestoren können Steuerabzüge, potenzielle Wertsteigerungen und Darlehensrückzahlungen hinzufügen, wenn Sie eine bessere Vorstellung von Ihrer Gesamtrendite haben möchten. Aber um wirklich eine REAL schlüsselfertige Immobilie mit einer anderen zu vergleichen, verwenden Sie die einfache REAL Proforma oben.

Abschluss

Hoffentlich haben Sie nach der Lektüre dieses Artikels die Proforma-Immobilien-Definition gelernt, wie man eine irreführende Proforma erkennt, wie man Ausgaben genau schätzt und welche Proforma die richtige für Sie ist. Nutzen Sie bei der Analyse und dem Vergleich potenzieller Immobilieninvestitionen unsere einfache, leicht verständliche Pro-Forma-Tabelle, um die Rendite besser einschätzen zu können und Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Wenn Sie eine Kopie unserer REAL Estate Pro Forma Excel-Vorlage zur Berechnung realer Renditen wünschen, werden Sie einfach Mitglied des Netzwerks, indem Sie auf den unten stehenden Link klicken. Das Beste daran ist, dass die Mitgliedschaft bei RealWealth kostenlos ist und Investoren Zugang zu all unseren Bildungsressourcen gibt, einschließlich unseres kostenlosen Pro-Forma-Arbeitsblatts.

Bonus: Kostenloser Pro-Forma-Tabellen-Download

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Bitte beachten Sie: Dieses Arbeitsblatt hilft Ihnen bei der Analyse und Interpretation Ihrer finanziellen Ziele und verschiedener Investitionsmöglichkeiten. Die Informationen sind eine Schätzung auf der Grundlage der von Ihnen verwendeten Informationen. Obwohl die Berechnungen auf zuverlässigen Quellen beruhen, sollten alle Informationen unabhängig überprüft werden. Es bestehen keine Garantien oder treuhänderischen Verpflichtungen zwischen dem Ersteller der Kalkulationstabelle und dem Benutzer. Es wird keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung gegeben, und diese kann und soll einen guten Anwalt und/oder Buchhalter nicht ersetzen. Investitionen sind risikoreich und die aktuelle oder vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Urheberrecht 2014 – Michael Blackham