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Was ist ein „Titelbericht“? Verdammt, was ist ein „Titel“? Und warum sollte sich ein Hauskäufer überhaupt dafür interessieren? Hier sind die Antworten.

„Title“ ist die juristische Bezeichnung für Eigentum. Wenn Sie „auf dem Titel“ stehen, sind Sie ein Eigentümer.

Wenn Sie ein Haus kaufen, sollten Sie sicher sein, dass Sie wissen, was Sie kaufen. Der Besitz von Grundstücken ist eine komplizierte Angelegenheit. Neben dem Eigentümer haben in der Regel auch andere Personen ein Recht oder Interesse an dem Grundstück.

Eine Überprüfung des Eigentumsrechts zeigt, wer diese Personen sind und was sie mit der Immobilie zu tun haben. Ein kluger Käufer wird also vor dem Kauf im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht die Eigentumsverhältnisse prüfen.

Belastungen des Eigentums

Das Recht einer anderen Person als des Eigentümers an einer Immobilie wird als „Belastung“ des Eigentums bezeichnet. Ein „Pfandrecht“ ist eine Art von Grundpfandrecht. Ein Pfandrecht ist das gesetzliche Recht, den Verkauf der Immobilie zu erzwingen, um eine Schuld des Eigentümers (oder eines früheren Eigentümers) zu befriedigen.

Das Darlehen, das Sie aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, die Hypothek, ist eine übliche Art von Pfandrecht. Wenn Sie mit der Rückzahlung des Kredits in Verzug geraten, kann der Kreditgeber das Pfandrecht zwangsvollstrecken, d. h. das Haus wird versteigert und der Erlös zur Begleichung der Schulden verwendet.

Dankenswerterweise sieht ein typischer Kaufvertrag vor, dass der Verkäufer diese Pfandrechte bei Abschluss bezahlt. Der Käufer muss sich also keine Gedanken darüber machen.

Andere Belastungen können jedoch ein echtes Problem darstellen.

Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen… oh je!

Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (oder CC&Rs) sind in neueren Gebieten üblich. Seit den 1930er Jahren wurden sie von den Erbauern neuer Wohngebiete eingeführt. Sie dienten zum Teil dazu, rassistische Beschränkungen für Wohnungen durchzusetzen. In der Tat setzen sich fortschrittliche Städte heute mit diesem Aspekt unserer rassistischen Vergangenheit auseinander und versuchen, ihn zu überwinden. Und seit den 1960er Jahren sind diese Beschränkungen nicht mehr durchsetzbar und illegal.

CC&Rs schränken die Möglichkeiten des Eigentümers ein, sein Eigentum zu nutzen. In modernen Wohngegenden wird oft eine Hausbesitzervereinigung gegründet. Sie sind um die Umwelt besorgt und möchten Wäsche auf einer Leine im Garten trocknen? Wahrscheinlich ist das nicht erlaubt (in den 1960er Jahren war das praktisch ein Verbrechen, und die damaligen Hausbesitzervereinigungen verbieten es regelmäßig). Denken Sie darüber nach, das Äußere zu aktualisieren und ihm ein modernes PNW-Gefühl zu verleihen? Das Architectural Review Committee der HOA wird sich dazu äußern müssen.

Natürlich profitiert ein Eigentümer wie alle anderen von einer ordentlichen, einheitlichen und gut gepflegten Gemeinschaft. Aber seien Sie nicht überrascht von den Einschränkungen (und den Kosten, denn eine HOA hat Gebühren, die gezahlt werden müssen, oder sie werden zu einem Pfandrecht).

Dienstbarkeiten können Probleme verursachen.

Eine Dienstbarkeit ist das Recht, das Eigentum eines anderen für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Eine häufige Form ist eine Dienstbarkeit für Versorgungseinrichtungen. Diese gibt dem Versorgungsunternehmen das Recht, Leitungen über (oder unter) Ihrem Grundstück zu verlegen. Sie haben das Recht, Ihr Grundstück nach Bedarf zu betreten, um an den Leitungen zu arbeiten, müssen es aber nach Abschluss der Arbeiten wieder zurückgeben. Grunddienstbarkeiten sind weit verbreitet und stellen in der Regel kein Problem dar.

Eine weitere Art ist die Grunddienstbarkeit für den Zugang und den Abgang. Sie gilt für eine gemeinsame Einfahrt und in manchen Fällen sogar für eine Privatstraße, die mehrere Grundstücke erschließt. Diese können ein Problem darstellen.

Gemeinsame Zufahrten sind berüchtigte Streitpunkte zwischen Nachbarn. Viele Menschen teilen sich seit Jahrzehnten eine Einfahrt mit einem Nachbarn und haben nie ein Problem. Andere haben nicht so viel Glück – wie Ihnen jeder Immobilienanwalt sagen kann. Seien Sie sich dessen von vornherein bewusst.

Lesen Sie einen Title Report

Ein Teil des Verkaufsprozesses besteht darin, sicherzustellen, dass alle Pfandrechte an der Immobilie beim Abschluss bezahlt werden. Hier in WA (und in vielen anderen Staaten) wird dies über eine Rechtsschutzversicherung abgewickelt.

Sobald die Parteien einen Vertrag geschlossen haben, wird dieser an den Rechtsschutzversicherer geschickt. Der Versicherer stellt einen Bericht aus, in dem alle auf dem Grundstück lastenden Belastungen aufgeführt sind. Die Versicherungsgesellschaft arbeitet dann mit dem Abschlussagenten zusammen, um sicherzustellen, dass alle Pfandrechte bezahlt und aus dem Titel entfernt werden, bevor der Käufer Eigentümer wird.

Der Käufer erhält eine Kopie des Eigentumsberichts, wenn dieser erstmals ausgestellt wird. In der Regel hat der Käufer fünf Tage Zeit, um den Bericht zu prüfen und zu genehmigen, wenn er einen Eigentumsvorbehalt geltend macht. Erhebt der Käufer Einwände gegen eine Belastung, muss der Verkäufer diese vor dem Abschluss beseitigen lassen. Ist der Verkäufer dazu nicht in der Lage, scheitert der Verkauf, und der Käufer erhält seine Anzahlung zurück.

Die Belastungen, die den Abschluss überdauern und den Käufer binden, werden „Besondere Ausnahmen“ genannt. Diese sind im Abschnitt „Teil II Liste B Besondere Ausnahmen“ aufgeführt. Lesen Sie diesen Abschnitt genau durch.

Verlassen Sie sich nicht auf eine Zusammenfassung. Sie müssen dem Hyperlink zu dem eigentlichen Dokument folgen, das die gesetzlichen Rechte und Pflichten begründet. Prüfen Sie dieses Dokument. Sind Sie damit einverstanden? Wenn ja, prima!!! Wenn nicht, dann ist das ja der Sinn der Sorgfaltspflicht, einen Fehler zu vermeiden.

Wir können helfen.

Das ist eine Menge, die man sich merken muss. Und es steht eine Menge auf dem Spiel. Ziehen Sie in Erwägung, einen Anwalt zu beauftragen, der einzige Fachmann, der wirklich qualifiziert ist, einen Eigentumsbericht in Ihrem Namen zu lesen und zu interpretieren.