Haben Sie das Zeug zum Vermieter?

Es ist eine gute Zeit, um Vermieter zu werden. Seit 2007 hat die Zahl der Mieter landesweit stetig zugenommen. Angesichts der nach wie vor hohen Immobilienpreise werden die Menschen in nächster Zeit nicht aufhören zu mieten. Kombinieren Sie die Nachfrage nach Mieteinheiten mit der Möglichkeit, ein passives Einkommen zu erzielen, und Wohnimmobilien werden zu einer soliden, lohnenden Investition.

Vermieter sitzen aber nicht einfach da und lassen das Geld fließen. Bevor Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie umfangreiche Nachforschungen anstellen. Außerdem müssen Sie die Wohnung ständig instand halten, sich über das Wohnungsrecht auf dem Laufenden halten und die Zufriedenheit der Mieter mit Ihren eigenen Bedürfnissen in Einklang bringen. Als Vermieter haben Sie alle Hände voll zu tun!

Vorteile

Wenn es um langfristige Einsparungen geht, sind klug gekaufte Immobilien unschlagbar. Die Miete, die Sie erhalten, ergänzt Ihre monatliche Hypothek und möglicherweise andere Ausgaben. Außerdem steigt der Wert Ihres Mietobjekts im Laufe der Zeit.

Als Immobilieneigentümer haben Sie Anspruch auf Steuervorteile. Sie können u. a. Abschreibungskosten, Kosten für die Hausverwaltung und Versicherungen absetzen. (Achten Sie darauf, genaue Aufzeichnungen zu führen.)

Das Geld, das Sie im Laufe der Zeit verdienen – und sparen – kann Ihnen helfen, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen. Auch im Alltag helfen die Einnahmen weiter. Vermieterin Holly Johnson, die seit zehn Jahren zwei Einfamilienhäuser vermietet, plant, das Geld für die College-Ausbildung ihrer Kinder und ihren eigenen Vorruhestand zu sparen.

Nachteile

Mieterprobleme liegen in Ihrer Verantwortung, rund um die Uhr und 365 Tage die Woche. Überschwemmte Wohnung? Beschweren sich die Nachbarn? Sie werden angerufen. Sie können einen Hausverwalter beauftragen, der Sie bei den Wartungsarbeiten unterstützt, aber Sie sollten die Situation auch im Griff haben. Sie brauchen einen ruhigen und besonnenen Kopf. Ganz zu schweigen von einem dicken Fell – wenn es an der Zeit ist, einen Mieter, der nicht zahlen kann, zu vertreiben, müssen Sie wie ein Geschäftsinhaber handeln.

„Die Wahrheit ist: Es war wirklich eine Menge Arbeit“, sagt Johnson über ihre Mietobjekte. „Wir haben zum Beispiel viel zu viele Wochenenden damit verbracht, unsere Häuser zwischen den Mietern zu streichen und zu reinigen. Wir sind zu unzähligen Besprechungen gefahren und haben sie arrangiert, um Umbauprojekte und Reparaturen zu besprechen. Wir mussten uns mit einer ganzen Reihe von zufälligen Problemen wie verspäteten Mietzahlungen, streitenden Nachbarn und heimlichen Haustieren herumschlagen.“

Und selbst wenn die Mieter ausziehen und die Wohnung leer steht, müssen Sie immer noch die Hypothek bezahlen. Letztlich liegt das finanzielle Risiko bei Ihnen.

Hier erfahren Sie, wie sich die Investition lohnt.

Die Schritte

Rechnen Sie nach: Was können Sie sich leisten?

Planen Sie eine Anzahlung von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises des Mietobjekts ein. Stellen Sie sicher, dass Sie für einen Kredit in Frage kommen. Die Aufnahme einer Hypothek für ein Mietobjekt unterscheidet sich von der Aufnahme eines Kredits für Ihren Hauptwohnsitz.

Mindestens sollten Sie in der Lage sein, die monatliche Hypothek mit den verbleibenden Mieteinnahmen zu decken. Denken Sie daran, dass Sie die Hypothek auch dann zahlen müssen, wenn Ihre Mieter nicht zahlen!

Berechnen Sie die jährlichen und einmaligen Ausgaben, einschließlich der folgenden:

• Prognostizierte Leerstandskosten (in der Regel 5 bis 10 Prozent der Jahresmiete)
• Nebenkosten, die der Vermieter übernimmt, wie Wasser und Gas
• Sachversicherungen und Haftpflichtversicherungen
• Grundsteuern
• Reparaturkosten im Laufe der Zeit
• Professionelle Dienstleistungen (Anwälte, Buchhalter, Verwaltungsgesellschaft)
• Einhaltung der Vorschriften für Bleifarbe und Asbest

Wenn Sie entschieden haben, wie hoch die Miete sein soll (siehe Nr. 5), berechnen Sie die jährliche Rendite, die Sie von Ihrer Immobilie erwarten können (Nettoeinnahmen geteilt durch Ausgaben). Dies ist der so genannte Kapitalisierungssatz. Vielleicht möchten Sie in dieser Phase einen Steuerberater zu Rate ziehen.

Lernen Sie die Gesetze kennen: Wofür sind Sie verantwortlich?

Vermieter haben eine Menge Rechte. Jeder Vermieter sollte die örtlichen, landes- und bundesstaatlichen Gesetze kennen, die für Mietwohnungen in seinem Gebiet gelten. Selbst wenn Sie bestimmte Gesetze nicht verstehen, sind Sie für deren Einhaltung verantwortlich. Hier kann Ihnen ein Anwalt bei allen Vorschriften helfen, die Sie nicht verstehen.

Zu den Bundesgesetzen gehören Antidiskriminierungsgesetze (auf die wir in Abschnitt 6 kurz eingehen) und Vorschriften zur Bewohnbarkeit. So sind Sie beispielsweise verpflichtet, die Wohnung sicher und bewohnbar zu halten, und Sie haften für Schäden, die sich daraus ergeben, wenn Sie dies nicht tun.

In den Gesetzen der einzelnen Bundesstaaten sind häufig Vorschriften für Vermieter und Mieter festgelegt: Zugang zum Gebäude, Höhe der Kaution und Dauer der Kündigungsfrist, die ein Mieter einhalten muss, bevor er die Wohnung verlassen muss, sind nur einige der Punkte, mit denen Sie sich befassen müssen. Informieren Sie sich darüber, was Sie und der Mieter voneinander erwarten dürfen.

Recherchieren Sie nach Stadtvierteln: Was ist auf dem Vormarsch?

Lage, Lage, Lage! Analysieren Sie die Mietentwicklung in den Stadtvierteln, in denen Sie eine Immobilie kaufen möchten. Recherchieren Sie, was die Mieter in der Gegend zahlen. Mehrere Online-Dienste helfen bei der Erstellung von Mietpreisschätzungen für Gegenden im ganzen Land.

Suchen Sie nach zuverlässigen Mietern und niedrigen Leerstandsquoten. Suchen Sie sich eine Gegend aus, in der die Menschen gerne leben und auch in naher Zukunft leben werden. Idealerweise sollten Sie auch ein Viertel wählen, das Ihnen bereits vertraut ist.

Wollen Sie maximalen Komfort? Planen Sie, in der Nähe oder auf Ihrem Mietobjekt zu wohnen. So können Sie problemlos einchecken, Reparaturen durchführen und die Immobilie zeigen, ohne zeitaufwändige Reisen unternehmen zu müssen.

Verwandt: Die bewährte Formel, die wir für den Kauf von Mietobjekten verwenden

Finden Sie ein Objekt: Was können Sie pflegen?

Wenn Sie neu in der Immobilienbranche sind, versuchen Sie es zunächst mit einem Einfamilienhaus zur Miete. Einfamilienhäuser sind einfacher zu kaufen und zu unterhalten und haben seltener wartungsintensive Merkmale. Außerdem sind sie auf jedem Markt erschwinglicher.

Eine weitere gute Option ist die Investition in ein Mehrfamilienhaus und das Wohnen darin. Sie wohnen in der Nähe, und die Mietzahlungen können zur Deckung der Hypothek beitragen. Außerdem sind die Leerstandsquoten niedriger. Sowohl Investitionen in Einfamilienhäuser als auch in Mehrfamilienhäuser haben ihre Vor- und Nachteile – wie immer sollten Sie sich gut informieren.

Setzen Sie den Preis fest: Wie viel Miete können Sie verlangen?

Ziel ist es, einen Wert zu finden, der Ihre Betriebskosten deckt und eine Rendite für Ihre Investition abwirft. Bei den Betriebskosten sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Grundstückssteuern
• Versicherungen
• Reguläre Instandhaltung
• Möglicher Leerstand

Ein Vermieter in Arizona wendet beispielsweise 5 % der Bruttomieteinnahmen für die Instandhaltung auf und weitere 5 % für Reparaturen, die bei Leerstand anfallen.

Hier ist es hilfreich zu wissen, was ähnliche Vermietungen in der Gegend verlangen. Sie wollen wettbewerbsfähig sein, aber nicht so wettbewerbsfähig, dass Sie die Mieter vergraulen. Berücksichtigen Sie Angebot und Nachfrage: Sie können die Miete (vernünftigerweise) erhöhen, wenn die Nachfrage hoch ist, aber Sie müssen möglicherweise die Miete senken, wenn das Angebot hoch ist.

Mieter finden: Wer passt gut zu Ihnen?

Viele Mieter suchen online. Schalten Sie eine Anzeige auf einer der zahlreichen Websites, auf denen Mieter nach Angeboten von Immobilieneigentümern suchen, oder erstellen Sie Ihre eigene Website.

Beschreiben Sie die Immobilie kurz und bündig. Heben Sie die Vorzüge oder positiven Eigenschaften hervor. Fügen Sie nach Möglichkeit Fotos hinzu. Mieter wollen die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, die monatliche Miete, die Kaution und alle zusätzlichen Kosten wie z. B. Nebenkosten wissen. Sie können auch Informationen über die Zugänglichkeit (Aufzug oder Treppe) und die Annehmlichkeiten in der Nachbarschaft angeben.

Wenn Sie interessierte potenzielle Mieter haben, suchen Sie vertrauenswürdige Bewohner aus, die auch bleiben. Leerstand ist wahrscheinlich der größte Kostenfaktor, den Sie als Vermieter zu tragen haben. Wenn Sie die Möglichkeit haben, sollten Sie sich mit jedem potenziellen Mieter zu einem Gespräch zusammensetzen, um sicherzustellen, dass Sie sich gut verstehen.

Überprüfen Sie jeden potenziellen Mieter auf seinen Hintergrund und seine Bonität. Zu den Hintergrundprüfungen gehören auch Strafregisterauszüge und Räumungsberichte. Mieter-Screening-Agenturen können Ihnen dabei helfen, ebenso wie Dienste wie USSearch und LexisNexis.

Wenn Sie Mieter überprüfen, sollten Sie die Bestimmungen des Civil Rights Act und des Fair Housing Act kennen. Sie dürfen nicht aufgrund von Rasse, Geschlecht, nationaler Herkunft, Familienstand, Religion oder Behinderung diskriminieren.

Planen Sie für das Unerwartete: Wie gehen Sie mit Problemen um?

Auch wenn Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllt haben, sind Investitionen in Mietobjekte mit Risiken verbunden. Dazu gehören Sachschäden und Zahlungsausfälle. Nicht jeder Mieter wird sich an die Regeln halten. Gute Kommunikationsfähigkeiten sind von größter Bedeutung, ebenso wie Flexibilität und das Wissen, wann man eine Grenze ziehen muss.

Und selbst bei vorbildlichen Mietern gehen Geräte kaputt. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Geld für die Wartung einplanen. Lernen Sie gute Klempner und Elektriker kennen, und halten Sie sie auf Abruf bereit.

Viele Vermieter beauftragen Hausverwaltungsfirmen mit regelmäßigen Inspektionen und Reparaturen vor Ort. Sie müssen diese Kosten einplanen, aber eine gute Verwaltungsfirma kann Ihnen viel Zeit ersparen.

Alternative Investitionsmöglichkeiten

Wenn Sie die obigen Ausführungen gelesen haben und immer noch bereit – oder sogar begeistert – sind, Vermieter zu werden, ist das gut für Sie. Wenn Ihnen die Idee, in Immobilien zu investieren, immer noch gefällt, Sie aber bei der Auswahl des richtigen Objekts und dem Umgang mit bedürftigen Mietern Bedenken haben, gibt es Alternativen.

EquityMultiple zum Beispiel bringt Investoren mit Immobilienprojekten zusammen. Sie müssen ein zugelassener Investor sein (d. h. Sie müssen ein Mindesteinkommen und/oder ein Mindestnettovermögen haben) und für die meisten Gelegenheiten mindestens 5.000 $ investieren.

Zusammenfassung

Investitionen in Immobilien können rentabel sein, aber es ist nicht das schnelle Geld, das in einigen Büchern und TV-Werbespots verkauft wird; es erfordert Know-how, Kapital und eine Menge harter Arbeit. Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind nicht nur gut darin, Angebote ausfindig zu machen, sondern auch darin, mit einem Team von Maklern, Hypothekenmaklern, Hausverwaltern, Anwälten und anderen zusammenzuarbeiten, um das zu betreiben, was im Grunde ein Teilzeitgeschäft ist.

Endlich gilt: Je mehr Arbeit und Mühe Sie in die Auswahl einer zu kaufenden Immobilie, die Suche nach Mietern und die Verbesserung Ihrer Immobilie stecken, desto rentabler werden Sie als Immobilieninvestor sein. Ein erfolgreicher Vermieter zu sein, ist eine Investition von Zeit und Geld. Aber wenn Sie den Überblick behalten, ist es wahrscheinlicher, dass Sie große Gewinne erzielen.

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