DER UNTERSCHIED ZWISCHEN BRUTTO- UND NETTOFLÄCHE

Brutto- oder Nettofläche: wie stellt man sie fest?

Mancher Mieter stellt zu Beginn der Anpassungsarbeiten nach Unterzeichnung des Mietvertrags überrascht fest (vor allem bei der Bestellung des Teppichbodens), dass die Nutzfläche um 10 bis 15 % oder in manchen Fällen sogar mehr geringer ist als im Mietvertrag angegeben. Im Mietvertrag ist immer die „Bruttogeschossfläche“ und nicht die „Nettofläche“ angegeben.

Was ist die „Nettofläche“?
Die „Nettofläche“ ist die vom Mieter tatsächlich nutzbare Fläche – im Büro, in der Teeküche, in der Toilette (wenn es sich nicht um eine Gemeinschaftseinrichtung handelt), im EDV-Raum, im Empfang – innerhalb der Bürofläche. Eine andere Bezeichnung für die „Nettofläche“ ist die „Teppichfläche“, wobei letztere Bezeichnung irreführend sein kann, weil die Toiletten oder die Teeküche, wenn sie sich im zentralen Kern des Gebäudes befinden, aus naheliegenden hygienischen Gründen niemals mit Teppichboden belegt sind.

Was ist die üblicherweise als „brutto“ bezeichnete Fläche?
Dies ist die Nettofläche zuzüglich der Gemeinschaftsflächen, die vom Mieter genutzt werden und/oder für die ordnungsgemäße und vollständige Nutzung seiner Büros erforderlich sind.

Die Bruttofläche umfasst:

1. Die Nettofläche, wie oben definiert;

2. einen Teil der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, wie den Eingangsbereich, die Höhe des Eingangs (im Erdgeschoss und im ersten Stock), den Schleusenzugang, die Aufzüge, die Flure, die Fluchtwege usw.;

3. einen Teil der Dicke der Außenwände (entweder ganz oder ein Teil der technischen Leitungen, Terrassen usw.) und einen Teil der inneren technischen Teile des Komplexes (vertikale Schächte, Heizkessel usw.).

4. Schließlich ist es üblich, dass die Bruttofläche vergrößert oder verändert werden kann. Zum Beispiel, wenn eine ursprünglich für einen einzigen Mieter vorgesehene Bürofläche in Zellen unterteilt wird, so dass ein Verkehrsgang geschaffen werden muss, der den Zugang zu jeder Zelle sowie zu Notausgängen oder Toiletten und Küchen ermöglicht. Durch diese Aufteilung der Gesamtfläche entsteht eine neue Reihe von gemeinsam genutzten Bereichen, die somit die Bruttofläche jeder geschaffenen Zelle vergrößern.