Williams Mullen

06.01.2012 Ikke alle undersøgelser er lige gode – Fordelen ved og brugen af en ALTA-undersøgelseAf: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Mens de fleste långivere kræver en titelundersøgelse før finansiering af erhvervelsen af erhvervsejendomme, er undersøgelseskrav ikke så almindelige. Der er mange forhold, der kan afsløres ved en opmåling af en ejendom, som ikke kan fremgå af en titelundersøgelse. Der findes flere typer af undersøgelser, som en långiver kan overveje, men grænsemålinger og ALTA-undersøgelser er sandsynligvis de mest almindelige. Grænseundersøgelser viser grænselinjerne mellem jordstykker, men ikke nødvendigvis eventuelle forbedringer på ejendommen. ALTA-undersøgelser er grænseundersøgelser, der er udarbejdet i henhold til et sæt minimumsstandarder, som er vedtaget i fællesskab af American Land Title Association (ALTA) og American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). Landmåleren er afhængig af disse detaljerede standarder for at udarbejde en opmåling, der svarer til de behov, som enten køberen af ejendommen eller långiveren eller begge parter har, og til kravene fra ejerskifteforsikringsselskabet. ALTA og ACSM udsendte den aktuelle version af disse krav i 2011.

Og selv om en grænsemåling kan koste betydeligt mindre end en ALTA-undersøgelse, er en ALTA-undersøgelse mere intensiv og vil give mere omfattende og detaljerede oplysninger. ALTA-undersøgelser giver oplysninger om ejendomsgrænser og servitutter samt om forbedringer som f.eks. hegn, stier, veje, vejrettigheder og andre elementer på ejendommen, der kan påvirke ejendomsretten til ejendommen og kan kræve yderligere undersøgelser af muligheden for negative rettigheder. En ALTA-undersøgelse viser også adgangsmuligheder til ejendommen, ejendommens zoneklassificering og ejendommens oversvømmelseszoneklassificering. Grænseundersøgelser mangler ofte den detaljeringsgrad, der er nødvendig for, at en køber af erhvervsejendomme eller en långiver kan vurdere ejendommen korrekt.

Långivere bør kræve ALTA-undersøgelser for at sikre, at deres sikkerhedsinteresser og investeringer er beskyttet mod negative krav, som måske ikke afsløres ved en ejendomsundersøgelse. Oplysningerne i en ALTA-undersøgelse vil hjælpe långiveren og køberen med at vurdere ejendommen med hensyn til potentielle risici og fordele ved at eje ejendommen.

Der er fem (5) hovedproblemer, som en långiver vil ønske at tage op under sin gennemgang af ALTA-undersøgelsen. For det første vil långiveren, når han bestiller undersøgelsen, måske ønske at anmode om, at landmåleren også udarbejder en juridisk beskrivelse af ejendommen, så långiveren kan sammenligne landmålerens juridiske beskrivelse med den juridiske beskrivelse i ejendomsrettighedserklæringen. Hvis de juridiske beskrivelser ikke er de samme, kan der være et problem, som skal løses.

For det andet skal långiveren undersøge de servitutter og vejrettigheder, der er vist på opmålingen, for at fastslå, hvordan de belaster eller gavner ejendommen. Visse typer af servitutter og vejrettigheder og deres placering kan forstyrre køberens planlagte brug af ejendommen. Det er også vigtigt at sammenligne de servitutter, der er vist på opmålingen, med de servitutter, der er opført som undtagelser i ejendomstilsagnet, for at bekræfte, at alle undtagelsesservitutter er vist på opmålingen og omvendt.

For det tredje bør långiveren fastslå, om der er nogen indgreb i forbindelse med den opmålte ejendom. Et indgreb er en overlapning af en forbedring fra en ejendom på en anden ejendoms ejendom eller en overlapning på en servitut. Indgreb er relativt almindelige og kan kræve en nem afhjælpning (f.eks. indrømmelse af en servitut); nogle indgreb kan imidlertid være dyre og vanskelige at afhjælpe.

For det fjerde bør långiveren fastslå, om der er nogen brud på tilbagetrækningsreglerne for forbedringer på ejendommen. En ALTA-undersøgelse vil vise kravene til tilbagetrækning i henhold til den lokale zoneinddelingsforordning. Hvis forbedringerne er tættere på ejendomsgrænsen, end forordningen tillader, har ejeren af ejendommen en overtrædelse af tilbagetrækningsreglerne. I lighed med indgreb kan en overtrædelse af tilbagetrækningsreglerne kræve en simpel afhjælpning (f.eks. en ændring fra den lokale myndighed) eller en dyr og vanskelig afhjælpning (f.eks. fjernelse af den bygning eller forbedring, der er i strid med reglerne).

For det femte kan långiveren bruge ALTA-undersøgelsen til at bestemme, hvordan ejeren eller køberen kan få adgang til ejendommen. En ALTA-undersøgelse vil vise den undersøgte ejendom og de omkringliggende ejendomme og vil hjælpe långiveren med at afgøre, om køberen har adgang til en dedikeret vejbane. Hvis ejendommen ikke har en sådan adgang, er ejendommen sandsynligvis indhegnet, og ejeren eller køberen vil ikke have en lovlig adgang til ejendommen. Hvis den undersøgte ejendom er indhegnet, bør långiveren kræve, at ejeren eller køberen opnår og registrerer en servitut til ind- og udkørsel, før transaktionen kan afsluttes.

Nogle af de elementer, der er vist på en ALTA-undersøgelse, kan være vanskelige at forstå, så långiveren bør ikke tøve med at kontakte landmåleren for at stille spørgsmål og rejse bekymringer.

For yderligere oplysninger om dette emne bedes du kontakte forfatteren eller et medlem af Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

F.R.E. E-News er en kvartalsvis publikation, der udgives af advokaterne i Williams Mullens Financial Services & Real Estate Section og Financial Services Industry Service Group.
Redaktionelle forespørgsler skal rettes til John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] eller Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. Disse oplysninger gives som en oplysningstjeneste og er ikke ment som og bør ikke opfattes som juridisk rådgivning. Læsere med særlige behov i forbindelse med specifikke spørgsmål bør søge råd hos en kompetent rådgiver.

Kontakt | 1-804-420-6288Kontakt | 1-804-420-6288