Venmo, Paypal, Zelle, direkte indbetaling til lejeopkrævning

Der er negative konsekvenser ved at opkræve lejeindtægter via Venmo, Paypal, Zelle og direkte indbetaling. Jeg håber, at du aldrig oplever disse problemer, men jeg ønsker at uddanne dig om worst case scenarier.

Det er vigtigt, at du behandler din udlejningsejendomsadministration som enhver anden virksomhed.

PayPal, Venmo og Zelle svarer til direkte indbetaling. De giver lejeren mulighed for at betale efter behag, hvilket giver lejeren mere kontrol. Når du har en problematisk lejer, ønsker du ikke, at han/hun skal have kontrollen.

Her er de største problemer, der opstår, når du lader lejeren have kontrollen:

1. Manglende mulighed for at smide ikke-betalende lejere ud
   Hvis du lader lejeren betale via sin egen mekanisme, kan han/hun indbetale en del af huslejen på din konto. Uprofessionelle investorer og forvaltere lader dette ske og har svært ved at smide lejerne ud. Ved at acceptere delvis leje kan du give afkald på din mulighed for at smide dem ud.
2. Tilbagebetaling af den betalte leje
   Hvis en lejer bruger en forbrugervenlig metode til at indbetale leje, tager den forbrugervenlige leverandør typisk kundens (dvs. lejerens) side i tvister. Derfor kan pengene trækkes tilbage, hvis lejeren anfægter lejen. Dette sker typisk, efter at de er flyttet ud, især hvis de ikke er enige i din tilbagebetaling af depositum. En fornuftig lejer bliver pludselig urimelig.
3. Lejemålet bliver automatisk forlænget
   Hvis du ikke ønsker at forlænge et lejemål, lægger du op til en vanskelig retssag, når du tillader lejeren at deponere penge efter behag. Ved at give dem mulighed for at bruge Venmo, PayPal eller direkte indbetaling kan du allerede have “accepteret” næste måneds husleje og er ikke i stand til at overdrage ejendommen tidligere.

Nu skal vi dykke dybere ned i hver af disse tre online inddrivelsesmetoder for husleje og eksempler fra det virkelige liv på, hvad der kan gå galt.

Problemet med direkte indbetaling

Jeg hørte en sag forleden dag, som er for uheldig til ikke at dele. En ejer sendte en 3 dages varsel om at betale husleje eller sige op. Efter 3 dage havde lejeren stadig ikke betalt. Ejeren hyrede en dyr advokat til at trække lejeren i retten. En dag før retssagen indbetalte lejeren 25 % af det samlede skyldige beløb direkte til ejerens bankkonto (lejeren havde ejerens rute- og kontonummer). Ejeren kunne ikke smide lejeren ud, fordi “en del af lejen blev accepteret”. Ejeren tabte retssagen, og lejeren bor nu i ejendommen – til en stærkt nedsat pris. Ejeren har ikke kun ikke den fulde leje, men har også måttet betale regningen for advokaten.

Problemet med PayPal

For det første overlader du det til lejeren at bestemme, hvilken type betaling der skal foretages. Hvis lejeren vælger husleje som en “varer og tjenesteydelser”-transaktion, kan du pådrage dig gebyrer. PayPal gør det heller ikke så nemt at automatisere din proces, hvilket systematiserer forsinkelsesgebyrerne, giver mulighed for kontrol over betalingerne og viser, at du er professionel i udlejningsbranchen.

For det andet er der en pengene tilbage-garanti med PayPal. Hvis kunderådgiveren “føler”, at du har snydt kunden, så giver de pengene tilbage til kunden. Forestil dig, at en lejer ringer for at skændes om tilbagebetaling af depositum. Du overlader det til en PayPal-repræsentant (som ikke har nogen erfaring med ejendomsadministration) at afgøre, om lejeren skal have pengene tilbage eller ej.

Problemet med Venmo

Det er gratis – hvad er hagen ved det? Intet i livet er gratis, og billige alternativer koster dig i sidste ende. Dette er en forbrugerapp. Alle kan betale alle og enhver, og beløbet bliver automatisk accepteret. Problemet er identisk med den situation, der er beskrevet med accept af direkte indbetaling.

Dertil kommer, at lejeren kan annullere sin Venmo-transaktion, før den når din bank. Som denne Money-artikel beskriver, bør Venmo ikke bruges til erhvervstransaktioner. Betalingsplatformen blev bygget som en bekvem måde at betale folk, du kender personligt.

Problemet med Zelle

Zelle er måske en bedre løsning end PayPal og Venmo (da den går direkte til din bankkonto), men alle kan betale dig, og du ønsker ikke at acceptere delvise betalinger fra lejere. Desuden har banker, der ikke er partnere med Zelle, grænser for det beløb, der kan sendes, hvilket betyder, at du vil acceptere delvise betalinger fra nogle lejere.

For eksempel har Zelle Pay daglige og månedlige grænser hos de største amerikanske banker tendens til at ligge på henholdsvis omkring 1.000 dollars om dagen og mindst 5.000 dollars om måneden.

Minimering af risikoen

En enkelt dårlig lejer kan ødelægge dit årlige cashflow. Det må du ikke lade ske for dig. Din eneste indtægtskilde er husleje. Du ønsker ikke at indrette din huslejeinddrivelsesproces, så lejeren får fuld kontrol over betalingerne.

Lejere, der nægter din betalingsmetode

Under de første interaktioner med en lejer kan han/hun nægte at bruge din foretrukne metode til huslejeinddrivelse. Denne type lejer har altid været et rødt flag for mig. De er på udkig efter en uprofessionel udlejer eller manager, hvor de kan finde undskyldninger for ikke at betale i henhold til lejekontrakten.

Det er vigtigt, at du har en solid lejerscreeningsproces og en venligtsindet lejer, der ønsker at arbejde sammen med dig. Du vil også gerne sørge for at arbejde med dem ved at tilbyde en offline metode og en online metode (nogle stater kræver en offline betalingsform).

De bedste måder at opkræve husleje på

Der er en grund til, at professionelle ejendomsadministratorer og ejendomsinvestorer kun anmoder om husleje via bestemte metoder. De bedste metoder er en postanvisning (til det fulde skyldige beløb) eller et online ejendomsadministrationssystem. Hvis du bruger et onlinesystem, skal du sørge for, at det har følgende funktioner:

1. Automatisk betalingsplanlægning – månedlige advarsler vil reducere risikoen for forfaldne betalinger og hjælpe med at spore betalingerne
2. Mulighed for kun at acceptere fulde betalinger – reducerer risikoen for delvis betaling, der forhindrer at gå videre med en udsættelse i mange stater
3. Automatiske forsinkelsesgebyrer – reducerer risikoen for forsinkede betalinger ved altid at sende meddelelser om forsinkelsesgebyrer
4. Mulighed for at annullere fremtidige betalinger – hvis du starter en udsættelse, bør der være en proces på plads til at annullere den resterende saldo af betalingen

Min største bekymring med nye udlejere og ejendomsinvestorer er, at de ikke behandler deres lejemål som en forretning. De bruger eksisterende forbrugerværktøjer, der forstærker den risiko, der er forbundet med forvaltningen af udlejningsejendomme. Har du nogensinde set en butiksansat fortælle dig, at du kan betale via Venmo eller gå til din bank for at overføre penge til deres konto? Nej. Der er en grund til dette. Og udlejningsejendomme har endnu flere regler og bestemmelser i retten.

Venmo og PayPal er gode måder at dele middagsregninger med venner på. Zelle er en fantastisk måde at sende penge til dine venner til en rejseoplevelse. Men de er ikke gode måder at oprette en professionel og bæredygtig udlejningsvirksomhed på.