Udsættelsesprocessen i Arkansas: Regler for udlejere og ejendomsadministratorer

I Arkansas er udsættelser reguleret af Arkansas Code, og udlejere skal nøje følge alle de regler og procedurer, der er fastsat i Arkansas Code, når de udsætter en lejer. Ellers er udsættelsen måske ikke gyldig.

Denne artikel vil forklare de grundlæggende regler og procedurer, som udlejere og ejendomsadministratorer skal følge, når de udsætter en lejer i Arkansas.

Meddelelse om opsigelse med grund

Hvis en udlejer ønsker at udsætte en lejer, før lejerens lejekontrakt eller lejeaftale er udløbet, skal udlejeren have en lovlig grund. I Arkansas omfatter lovlig grund bl.a. manglende betaling af husleje, overtrædelse af lejekontrakten eller lejeaftalen eller begåelse af visse ulovlige handlinger. Det første skridt i udsættelsesprocessen er at opsige lejemålet. Udlejeren kan opsige lejemålet ved at give lejeren en skriftlig meddelelse herom. Der kræves forskellige typer af varsel afhængigt af årsagen til udsættelsen.

• Manglende betaling af husleje: En udlejer har to muligheder, når han udsætter en lejer, fordi han ikke betaler husleje. Udlejer kan anlægge en civil retssag mod lejeren, også kaldet en retssag om ulovlig tilbageholdelse. Eller udlejeren kan rejse en straffesag mod lejeren. Dette er kendt som den såkaldte “failure to vacate”-metode. Disse to forskellige metoder kræver forskellige typer af varsel. (Se Office of the Attorney General og Arkansas Legal Services for yderligere oplysninger om disse to metoder.)
  • Ulovlig tilbageholdelsesmetode: Hvis udlejeren ønsker at smide lejeren ud ved hjælp af den ulovlige tilbageholdelsesmetode (som er et civilt søgsmål), skal udlejeren give lejeren et tre-dages varsel om at forlade lejeren. Denne meddelelse skal informere lejeren om, at lejeren har tre dage til at flytte ud af lejemålet, ellers vil udlejeren opsige lejemålet og anlægge en sag om ulovlig tilbageholdelse mod lejeren (se Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Metode til manglende fraflytning: Hvis udlejeren ønsker at smide lejeren ud ved hjælp af den såkaldte “failure to vacate”-metode (som er en straffesag), skal udlejeren give lejeren en opsigelsesvarsel på ti dage. Denne meddelelse skal oplyse lejeren om, at han/hun har ti dage til at flytte ud af lejemålet. Hvis lejeren forbliver i lejemålet i mere end ti dage, skal lejeren betale en bøde på 25 USD pr. dag for hver dag derefter. Ved udløbet af de ti dage kan udlejeren rejse en straffesag mod lejeren, hvis lejeren fortsat bor i lejemålet (se Ark. Code Ann. § 18-16-101).

Udlejer bør konsultere en advokat ved spørgsmål vedrørende disse to metoder.

• Overtrædelse af lejekontrakt eller lejeaftale: Udlejer kan også smide lejeren ud for at have overtrådt lejekontrakten eller lejeaftalen. I denne situation skal udlejeren give lejeren en 14-dages frist til at afhjælpe problemet. Denne meddelelse skal oplyse lejeren om, at lejeren har 14 dage til at afhjælpe overtrædelsen, ellers vil udlejeren opsige lejemålet. Hvis lejeren ikke afhjælper overtrædelsen inden for 14 dage, kan udlejeren anlægge en sag om ulovlig tilbageholdelse mod lejeren (jf. Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Straffesager: Udlejer kan også smide lejeren ud for at have begået visse kriminelle handlinger i lejemålet. Disse handlinger omfatter ulovligt spil, prostitution og ulovligt salg af alkohol. I denne situation kan udlejeren give lejeren en ubetinget opsigelsesvarsel. Denne meddelelse skal oplyse lejeren om, at udlejeren opsiger lejemålet med øjeblikkelig virkning, og at lejeren skal flytte ud af lejemålet inden for tre dage. Hvis lejeren ikke flytter ud af lejemålet, kan udlejeren anlægge en sag om ulovlig tilbageholdelse mod lejeren (se Ark Code Ann. § 18-60-304).

Meddelelse om opsigelse uden grund

Hvis en udlejer ønsker at smide en lejer ud, men ikke har en lovlig grund, skal udlejeren vente, indtil lejemålets løbetid er udløbet, før han forventer, at lejeren flytter. I nogle tilfælde kan udlejeren stadig være nødt til at give lejeren skriftlig meddelelse om at flytte.

Måned-til-måned lejemål

Hvis udlejeren ønsker at afslutte et måned-til-måned lejemål, men ikke har en juridisk grund til at smide lejeren ud, kan udlejeren give lejeren en skriftlig 30-dages opsigelse om at rømme lejemålet. Denne meddelelse vil informere lejeren om, at lejemålet ophører om 30 dage, og at lejeren skal flytte ud af lejemålet inden da. Hvis lejeren ikke flytter ud inden dette tidspunkt, kan udlejeren anlægge en sag om udsættelse af lejeren (se Ark. Code Ann. § 18-17-704).

Fixed-Term Lease

Hvis udlejeren ønsker at afslutte en tidsbegrænset lejekontrakt, men ikke har en juridisk grund til at udsætte lejeren, skal udlejeren vente, indtil lejekontrakten er udløbet, før han forventer, at lejeren flytter. Udlejeren behøver ikke at give lejeren skriftlig meddelelse om at flytte, medmindre lejemålets vilkår specifikt kræver, at udlejeren gør det.

Vejsning af lejeren

Selv om en udlejer har en gyldig juridisk grund til at smide en lejer ud, kan lejeren stadig beslutte sig for at bekæmpe udsmidningen. Lejeren kan have et gyldigt juridisk forsvar, f.eks. at udlejeren undlader at vedligeholde lejemålets lokaler eller at udlejeren diskriminerer lejeren. Lejerens beslutning om at bekæmpe udsættelsen kan øge omkostningerne ved udsættelsesretssagen og give lejeren mere tid til at blive boende i lejemålet. Lejerens forsvar mod udsættelser i Arkansas indeholder flere oplysninger om dette emne.

Fjernelse af lejeren

Den eneste måde, hvorpå en udlejer kan fjerne en lejer fra en lejebolig, er ved at vinde en retssag om udsættelse mod lejeren. Udlejer må aldrig forsøge at tvinge lejeren til at flytte ud af lejemålet. Selv efter at udlejeren har vundet en retssag om udsættelse, kan lejeren kun fjernes af en retshåndhævende myndighed med en retskendelse. Hvis udlejeren forsøger at tvinge lejeren til at flytte ud af lejemålet på ulovlig vis, kan lejeren sagsøge udlejeren for at få erstatning. Ulovlige udsættelsesprocedurer i Arkansas indeholder flere oplysninger.

Når lejeren er blevet udsat, kan udlejeren finde ud af, at lejeren har efterladt personlige ejendele. I Arkansas betragtes denne ejendom som forladt, og udlejeren kan straks bortskaffe den. Udlejeren er ikke forpligtet til at kontakte lejeren eller beholde ejendommen i længere tid, før han bortskaffer den (jf. Ark. Code Ann. § 18-16-108). Handling a Tenant’s Abandoned Property in Arkansas indeholder flere oplysninger til udlejere i denne situation.

Rationale for reglerne

Udlejere skal nøje følge alle de regler og procedurer, der kræves i henhold til Arkansas’ lovgivning, når de smider en lejer ud; ellers er udsmidningen muligvis ikke gyldig. Selv om disse regler og procedurer kan virke besværlige for udlejeren, er der en grund til, at de er der. Udsættelser sker ofte meget hurtigt, og slutresultatet er alvorligt: lejeren har mistet et sted at bo. Reglerne er med til at sikre, at udsættelsen er berettiget, og at lejeren har tid nok til at finde en ny bolig.