Min Blog

Hvad er en “titelrapport”? Heck, hvad er “titel”? Og hvorfor skulle en boligkøber bekymre sig i første omgang? Her er svarene.

“Title” er juridisk sprogbrug for ejerskab. Hvis du er “på titel”, er du ejer.

Når du køber en bolig, vil du gerne være sikker på, at du ved, hvad du køber. Fast ejendom (juridisk udtryk for jord) er en kompliceret ting at eje. Andre personer har normalt også en vis juridisk ret til eller interesse i jorden ud over ejeren.

En gennemgang af titlen viser, hvem disse personer er, og hvad de har med ejendommen at gøre. Så før du køber den, vil en klog køber gennemgå ejendomsretten som en del af sin due diligence.

Tilgodehavender på ejendomsretten

Den juridiske rettighed for andre end ejeren i ejendommen kaldes en “belastning” på ejendomsretten. En “pantret” er en type byrde. Et pant er den juridiske ret til at fremtvinge salg af ejendommen for at indfri en gæld fra ejeren (eller en tidligere ejer).

Det lån, du optager for at købe et hus, pantet, er en almindelig type pant. Hvis du misligholder lånet, kan långiveren tvangsinddrage pantet, hvilket betyder, at huset bortauktioneres, og at provenuet bruges til at betale gælden.

G heldigvis kræver en typisk salgskontrakt, at sælgeren betaler disse pantrettigheder ved afslutningen. Så køberen behøver ikke at bekymre sig om dem.

Andre byrder kan dog give anledning til reelle bekymringer.

Kontrakter, betingelser og restriktioner… oh my!

Kontrakter, betingelser og restriktioner (eller CC&R’er) er almindelige i nyere områder. Fra 1930’erne blev de indført af bygherrerne i nye kvarterer. De blev til dels brugt til at håndhæve racistiske restriktioner på boliger. I dag er progressive byer faktisk i færd med at gøre op med dette aspekt af vores racistiske fortid og forsøge at komme ud over det. Og siden 1960’erne har disse restriktioner ikke kunnet håndhæves og har været ulovlige.

CC&R’er pålægger restriktioner for, hvordan en ejer kan bruge ejendommen. I moderne kvarterer skaber de ofte en husejerforening. Er du bekymret for miljøet og ønsker at tørre tøj på en line i gården? Det er sandsynligvis ikke tilladt (det var praktisk talt en forbrydelse i 1960’erne, og CC&R’er fra den tid forbyder det rutinemæssigt). Overvejer du at opdatere det udvendige og give det et moderne PNW-præg? HOA’s Architectural Review Committee skal veje ind.

Selvfølgelig nyder en ejer ligesom alle andre godt af et ryddeligt, ensartet og velholdt fællesskab. Men bliv ikke overrasket over restriktionerne (og omkostningerne, en HOA har gebyrer, der skal betales, ellers bliver de til pant).

Easements kan skabe problemer.

En servitut er retten til at bruge en andens ejendom til et bestemt formål. En almindelig type er en servitut til forsyningsvirksomheder. Det giver forsyningsvirksomheden ret til at vedligeholde ledninger over (eller under) din ejendom. De har ret til at komme ind på din ejendom efter behov for at arbejde på ledningerne, men når de er færdige, skal de genoprette den igen. Servitutter til forsyningsvirksomheder er meget almindelige og er generelt ikke et problem.

En ind- og udkørselsservitut er en anden type servitut. Dette vil dække en fælles indkørsel og i nogle tilfælde endda en privat vej, der betjener en række parceller. Disse kan være et problem.

Delte indkørsler er notoriske brændpunkter mellem naboer. Mange mennesker deler en indkørsel med en nabo i årtier og har aldrig haft et problem. Andre er ikke så heldige – som enhver ejendomsadvokat kan fortælle dig. Du skal bare være opmærksom på forhånd.

Læsning af en titelrapport

En del af salgsprocessen omfatter at sikre, at alle panterettigheder på ejendommen er betalt ved afslutningen. Her i WA (og mange andre stater) sker dette ved hjælp af et titelforsikringsselskab.

Så når parterne har en kontrakt, sendes den til titelforsikringsselskabet. De udsteder en titelrapport, der viser alle de byrder, der hviler på ejendommens titel. Forsikringsselskabet arbejder derefter sammen med den afsluttende agent for at sikre, at alle panterettigheder er betalt og fjernet fra titlen, inden køberen bliver ejer.

En køber får en kopi af ejendomsretsrapporten, når den først er udstedt. Normalt har en køber, der er omfattet af en titelkontrakt, fem dage til at gennemgå og godkende titelrapporten. Hvis køberen gør indsigelse mod en belastning, skal sælgeren få den fjernet inden afslutningen. Hvis sælgeren ikke kan gøre det, mislykkes salget, og køberen får sine depositumpenge tilbage.

De byrder, der overlever afslutningen og binder køberen, kaldes “særlige undtagelser”. Disse er opført i afsnittet “Part II Schedule B Special Exceptions”. Gennemgå dette afsnit nøje.

Du må ikke stole på noget resumé. Du skal følge hyperlinket til det faktiske dokument, der skaber de juridiske rettigheder og forpligtelser. Gennemgå dette dokument. Er du indforstået med dette? Hvis ja, så er det fedt!!! Hvis ikke, ja, så er det hele pointen med due diligence, at undgå en fejltagelse.

Vi kan hjælpe.

Det er en masse at huske. Og der er meget på spil. Overvej at hyre en advokat, den eneste fagperson, der rent faktisk er kvalificeret til at læse og fortolke en ejendomsretsrapport på dine vegne.