Har du det, der skal til for at blive udlejer?

Det er et godt tidspunkt at være udlejer på. Siden 2007 er antallet af lejere i hele landet steget støt og roligt. Da boligpriserne stadig er høje, vil folk ikke holde op med at udleje lige foreløbig. Kombiner efterspørgslen efter lejeboliger med muligheden for at tjene en passiv indkomst, og boligejendomme bliver en solid og givende investering.

Men udlejere sidder ikke bare og lader pengene rulle ind. Du skal lave masser af research, før du overhovedet køber en ejendom. Du skal også udføre løbende vedligeholdelse, holde dig ajour med boliglovgivningen og balancere mellem lejertilfredshed og dine egne behov. At være udlejer vil holde dig beskæftiget!

Pros

For langsigtede besparelser kan en ejendom købt klogt ikke overgås. Den leje, du modtager, supplerer dit månedlige realkreditlån og eventuelt andre udgifter. Din udlejningsejendom stiger også ideelt set i værdi over tid.

Som ejer af en ejendom er du berettiget til skattefordele. Du kan bl.a. trække afskrivningsomkostninger, udgifter til ejendomsadministration og forsikring fra. (Sørg for at føre nøjagtige optegnelser.)

De penge, du tjener – og sparer – over tid, kan hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål. Dag til dag hjælper indtægtsstrømmen også til. Udlejer Holly Johnson, der har ejet to en-familie udlejningsejendomme i et årti, planlægger at spare lejepenge op til sine børns universitetsuddannelse og sin egen førtidspension.

Cons

Lejere problemer er dit ansvar 24/7/365. Oversvømmet lejlighed? Klager naboer? Du vil blive ringet op. Du kan hyre en ejendomsadministrator til at hjælpe med vedligeholdelsesarbejdet, men du bør også være på toppen af situationen. Du har brug for et roligt og ligevægtigt hoved. For ikke at nævne en tyk hud – når tiden er inde til at smide en lejer ud, der ikke kan betale, skal du optræde som en virksomhedsejer.

“Sandheden er, at det faktisk har været en masse arbejde”, siger Johnson om sine udlejningsejendomme. “For eksempel har vi brugt alt for mange weekender på at male og rengøre vores ejendomme mellem lejerne. Vi er kørt til og har arrangeret utallige møder for at drøfte ombygningsprojekter og reparationer. Vi har været nødt til at håndtere en lang række tilfældige problemer såsom forsinket huslejebetaling, uvenner med naboer og hemmelige kæledyr.”

Og selv når lejerne flytter ud, og du har ledige lejligheder, skal du stadig betale realkreditlånet. I sidste ende er den økonomiske risiko din.

Her er hvordan du gør investeringen værd at investere.

Trinene

Gør regnestykket op: Hvad har du råd til at investere?

Planlæg en udbetaling på mindst 20 procent af købsprisen for udlejningsejendommen. Sørg for, at du er berettiget til et lån. At få et realkreditlån til en udlejningsejendom er anderledes end at optage et lån til din primære bolig.

Du skal som minimum kunne dække det månedlige realkreditlån med lejeindtægter, der bliver tilbage. Husk, at du skal betale realkreditlånet, også selv om dine lejere ikke betaler!

Faktor i årlige og engangsudgifter, herunder følgende:

• Forventede udgifter til tomgang (normalt beregnet til 5 til 10 procent af den årlige leje)
• Forsyningsselskaber, som udlejeren dækker, såsom vand og gas
• Ejendoms- og ansvarsforsikring
• Ejendomsskatter
• Reparationsomkostninger over tid
• Professionelle tjenester (advokater, revisorer, et administrationsselskab)
• Opfyldelse af regler om blymaling og asbest

Når du har besluttet, hvad du vil kræve i leje (se #5), skal du beregne det årlige afkast, du kan forvente af din ejendom (nettoindtægter divideret med udgifter). Dette kaldes kapitaliseringssatsen. Du bør måske konsultere en revisor på dette tidspunkt.

Lær lovene: Hvad er du ansvarlig for?

Lejere har en masse rettigheder. Enhver udlejer bør kende de lokale, statslige og føderale love, der vedrører udlejningsboliger i området. Selv om du ikke forstår visse love, er du ansvarlig for at overholde dem. Her kan en advokat være behjælpelig i forbindelse med regler, som du ikke forstår.

De føderale love omfatter antidiskriminationslove (som vi kort behandler i nr. 6) og regler om beboelighed. Du er f.eks. forpligtet til at holde ejendommen sikker og beboelig, og du er ansvarlig for eventuelle skader, der opstår, hvis du ikke gør det.

Statslove specificerer ofte regler for udlejer/lejer: niveauet for adgang til bygningen, beløb, der kræves for sikkerhedsdepoter, og længden af det varsel, der skal gives en lejer, før de skal forlade ejendommen, blandt andre spørgsmål, som du skal håndtere. Lær, hvad du og lejeren har ret til at forvente af hinanden.

Research kvarterer: Hvad er up-and-coming?

Lokalisering, placering, placering! Analyser tendenserne i udlejningsbelægningen i alle de kvarterer, hvor du ønsker at købe en ejendom. Undersøg, hvad lejerne betaler i området. Flere onlinetjenester hjælper med lejeoverslag for kvarterer i hele landet.

Søg efter pålidelige lejere og lave tomgangsrater. Vælg et område, hvor folk ønsker at bo, og hvor de fortsat vil bo i den nærmeste fremtid. Ideelt set bør du også vælge et kvarter, som du allerede er bekendt med.

Vil du have maksimal bekvemmelighed? Planlæg at bo i nærheden af eller på din udlejningsejendom. Du kan nemt tjekke ind, udføre reparationer og vise ejendommen frem uden tidskrævende rejser.

Relateret: Den gennemprøvede formel, vi bruger til køb af udlejningsejendomme

Find en ejendom: Hvad kan du vedligeholde?

Hvis du er ny i ejendomsbranchen, kan du prøve at starte med en enkeltfamiliesudlejningsejendom. Enfamilieboliger er nemmere at købe og vedligeholde, og der er mindre sandsynlighed for, at de kommer med funktioner, der kræver meget vedligeholdelse. De er også mere overkommelige på ethvert marked.

En anden god mulighed er at investere og bo i et flerfamiliebolighus. Du vil være tæt på, og huslejebetalinger kan hjælpe med at dække realkreditlånet. Du vil også have lavere tomgangsrater. Både investeringer i enfamiliehuse og flerfamiliehuse har deres fordele og ulemper – som altid skal du lave din research.

Sæt prisen:

Målet er at nå frem til et tal, der dækker dine driftsudgifter og giver dig et afkast på din investering. Med hensyn til driftsudgifter skal du huske at indregne:

• Ejendomsskatter
• Forsikring
• Regelmæssig vedligeholdelse
• Muligheden for tomgang

En udlejer i Arizona tildeler f.eks. 5 procent af bruttolejeindtægten til vedligeholdelse og yderligere 5 procent til de reparationer, der følger med tomgang.

Her hjælper det at vide, hvad lignende lejemål i området opkræver. Du ønsker at være konkurrencedygtig, men ikke konkurrencedygtig nok til at jage lejere væk. Overvej udbud og efterspørgsel: Du kan (med rimelighed) hæve huslejen, hvis efterspørgslen er stor, men du kan være nødt til at sænke huslejen, hvis udbuddet er stort.

Find lejere:

Mange lejere søger på nettet. Indryk en annonce på et af de mange websteder, hvor lejerne kan søge efter lister fra ejere af ejendomme, eller opret dit eget websted.

Når du beskriver ejendommen, skal du være kortfattet. Fremhæv fordelene eller de positive funktioner. Medtag fotografier, hvis det er muligt. Lejerne vil gerne kende antallet af soveværelser og badeværelser, den månedlige leje, depositum og eventuelle ekstraudgifter som f.eks. forsyningsselskaber. Du kan også medtage oplysninger om tilgængelighed (elevator eller trapper) og områdets faciliteter.

Når du har interesserede potentielle lejere, skal du vælge troværdige beboere, der vil vare ved. Tomgang er sandsynligvis den største omkostning i forbindelse med at være udlejer. Hvis du kan, så sæt dig ned til en samtale med hver enkelt potentiel beboer for at sikre dig, at I er trygge ved hinanden.

Før et baggrundstjek og en kreditvurdering af hver enkelt potentiel lejer. Baggrundstjek kan omfatte kriminalrapporter og rømningsrapporter. Bureauer til lejerscreening kan hjælpe – det samme kan tjenester som USSearch og LexisNexis.

Når du screener lejere, skal du kende bestemmelserne i loven om borgerrettigheder og loven om rimelige boliger. Det er forbudt at diskriminere på grund af race, køn, national oprindelse, familiestatus, religion eller handicap.

Planlæg for det uventede: Hvordan vil du håndtere problemer?

Selv om du har gjort din due diligence, er det stadig forbundet med risici at investere i udlejningsejendomme. Ejendomsskader og manglende betaling er nogle af dem. Det er ikke alle lejere, der overholder reglerne. Gode kommunikationsevner er altafgørende, ligesom fleksibilitet og viden om, hvornår man skal trække en grænse.

Og selv med mønsterlejere går apparater i stykker. Sørg for at budgettere rigeligt med penge til vedligeholdelse. Lær gode blikkenslagere og elektrikere at kende, og hav dem på tilkald.

Mange udlejere hyrer ejendomsadministrationsselskaber til at foretage regelmæssige inspektioner og reparationer på stedet. Du skal budgettere med denne udgift, men et godt administrationsselskab kan være en stor tidsbesparelse.

Alternative måder at investere på

Hvis du har læst ovenstående og stadig er villig – eller endda begejstret – for at blive udlejer, så er det godt for dig. Hvis du stadig godt kan lide tanken om at investere i fast ejendom, men inking to gange om at vælge den rigtige ejendom og håndtere trængende lejere, er der alternativer.

Som et eksempel forbinder EquityMultiple investorer med ejendomsprojekter. Du skal være en akkrediteret investor (hvilket betyder, at du opfylder minimumskrav til indkomst og/eller nettoformue), og for de fleste muligheder skal du have mindst 5.000 dollars at investere.

Summarum

Investering i fast ejendom kan være rentabelt, men det er ikke det “get-rich-quick”-spil, der sælges af nogle bøger og tv-informationsudsendelser; det kræver knowhow, kapital og en masse hårdt arbejde. Succesfulde ejendomsinvestorer er ikke kun gode til at spotte tilbud, de har det også godt med at arbejde sammen med et team af ejendomsmæglere, realkreditmæglere, ejendomsadministratorer, advokater og andre for at drive det, der i bund og grund er en deltidsvirksomhed.

I sidste ende er det sådan, at jo mere arbejde og indsats du lægger i at vælge en ejendom at købe, finde lejere og forbedre din ejendom, jo mere rentabel vil du være som ejendomsinvestor. At være en succesfuld udlejer er en investering af tid og penge. Men hvis du holder dig på toppen af tingene, er der større sandsynlighed for, at du høster et stort afkast.

• Hvorfor vi købte en udlejningsejendom med vores vinding på 40.000 dollars
• Hvordan man får et realkreditlån til en udlejningsejendom