Florida Notice to Owner: Sådan sender du en NTO

Send en Florida Notice to Owner på 60 sekunder

Send online i dag

Er der nogen parter, der er fritaget for at indgive en meddelelse til ejeren i Florida?

Ja. Disse parter er IKKE forpligtet ved lov til at sende en meddelelse til ejeren:

• Generalentreprenører, der har en direkte kontakt med ejendomsejeren

Bemærk, at mens generalentreprenører ikke er forpligtet til at sende en meddelelse til ejeren i Florida, skal de muligvis stadig sende en anden meddelelse, der indeholder en liste over alle deres underentreprenører eller leverandører. I Florida skal en ejendomsejer bede generalentreprenører om at give dem en sådan liste, og generalentreprenører skal forkyndes den inden for 10 dage efter at have modtaget den formelle anmodning fra ejeren.

• Individuelle arbejdere og designprofessionelle

Arbejdere er de personer, der kun leverer arbejdskraft til projektet, og må ikke være ansvarlige for at levere materialer. Designprofessionelle omfatter på den anden side arkitekter, ingeniører, indretningsarkitekter osv.

• Projektdeltagere i “subdivision improvements”

Som defineret i henhold til Florida Statutes Afsnit 713.04, omfatter arbejde med forbedringer af underafdelinger følgende: planering, nivellering, udgravning og opfyldning af jord, herunder tilvejebringelse af fyldjord; planlægning og brolægning af gader, kantsten og fortove; anlæg af grøfter og andre afvandingsfaciliteter i området; lægning af rør og ledninger til vand-, gas-, el-, kloak- og afvandingsformål; og anlæg af kanaler og omfatter også ændring, reparation og ombygning af alle disse ting.

Send en meddelelse til ejeren

Hvordan man korrekt sender en meddelelse til ejeren i Florida

Hvis du er en af de deltagere i byggeriet, der skal sende en meddelelse til ejeren, skal du følge disse tre grundlæggende trin:

1. Saml de nødvendige oplysninger
2. Forbered Notice to Owner-dokumentet
3. Servér Notice to Owner

Saml de nødvendige oplysninger

En Notice to Owner i Florida skal indeholde specifikke oplysninger, for at den kan anses for at være gyldig. Disse oplysninger skal du medtage i din meddelelse til ejeren:

• Ejerens navn og adresse

Det drejer sig om ejendommens ejerens navn og adresse. Hvis der er flere ejere af ejendommen, er det bedste praksis at sende en meddelelse til ejeren til hver af dem.

• Generel beskrivelse af tjenester eller materialer

Dette er en generel redegørelse for den type tjenesteydelse, som du leverer til projektet.

• En beskrivelse af ejendommen, der er tilstrækkelig til identifikation

Dette er en beskrivelse af ejendommen, som du bør kunne finde i den meddelelse om påbegyndelse, der er hængt op på byggepladsen, eller i byggetilladelsen.

• Lejers navn og adresse

Dette er dit navn og din adresse.

• Navn på hovedentreprenøren og den part, der har hyret dig

Dette er navnene på de parter på højere niveau, som ikke er ejeren af ejendommen. Hvis du blev hyret af en underleverandør, skal du skrive oplysningerne om både hovedentreprenøren og den part, der hyrede dig.

Hvor kan du finde de oplysninger, der er nødvendige for at indgive en NTO i Florida?

Den bedste måde at finde alle de relevante oplysninger, såsom navnet/navnene på ejendommens ejer(e), er at kigge efter Notice of Commencement eller byggetilladelsen.

Ejendomsejere er forpligtet til at indgive en Notice of Commencement i Florida. Du kan finde en kopi af den enten på et iøjnefaldende sted på dit projektområde eller på amtskontoret, hvor projektet er placeret.

Du kan også skrive til ejendomsejeren eller hovedentreprenøren for at bede om en kopi af Notice of Commencement i Florida. Hvis du stadig ikke kan få fat i denne meddelelse, kan du i stedet konsultere byggetilladelsen.

Hvad sker der, hvis du ikke kan finde alle de oplysninger, du har brug for?

Du kan stadig indgive en meddelelse til ejeren i Florida, hvis der mangler en eller to oplysninger. Du kan lade nogle punkter stå tomme, og du kan bede den modtagende part om at udfylde oplysningerne for dig.

Det er dog bedst at sikre sig, at du kan bevise, at du har forsøgt at finde alle de nødvendige oplysninger. Du kan gøre dette ved at skrive alle de oplysninger ned, som du har fundet på startmeddelelsen, og også notere de oplysninger, der mangler.

Bemærk, at du ikke er ansvarlig, hvis de oplysninger, der er skrevet på startmeddelelsen, er forkerte og unøjagtige. Ejendomsejeren forventes at udvise rettidig omhu ved indgivelsen af sin Notice of Commencement, og det forventes også generelt, at byggedeltagere bruger denne meddelelse som reference for deres pantrelaterede dokumenter.

En anden bedste praksis er at inkludere en note i din Florida Notice to Owner, hvor du beder modtageren om at give de korrekte eller manglende oplysninger, hvis nogle af detaljerne på din NTO er unøjagtige.

Du kan også foretage “cold calling”. Kontakt dine kunder via telefon for at bede om de oplysninger, som du har brug for. Husk dog på, at dette bør gøres som din sidste udvej. Hvis du har fået forkerte oplysninger via et telefonopkald, er der ingen papirspor til at bevise, at personen i telefonen har begået en fejl. Det er stadig bedst at anmode om oplysninger skriftligt.

Under alle omstændigheder skal du ikke lade manglende oplysninger stoppe dig fra at forkyndte Florida Notice to Owner til tiden. Florida-statutterne siger, at “fejl eller udeladelser” ikke forhindrer en byggepart i at håndhæve et krav, så længe de i det væsentlige har overholdt reglerne, især reglerne vedrørende de krævede frister, det krævede advarselssprog på formularen Notice to Owner og de krævede modtagere af meddelelsen.

Forbered Notice to Owner-dokumentet

Når du har alle oplysningerne klar, skal du nu forberede selve dokumentet. Bemærk, at Florida-statutterne anbefaler, at meddelelsen til ejeren i alt væsentligt ligner et bestemt format og indeholder bestemte afsnit.

Sådan udarbejder du Florida Notice to Owner-formularen

Nedenfor findes formularen til meddelelse til ejeren i henhold til afsnit 713.06(c) i Floridas statslovgivning. Bemærk, at loven kræver, at meddelelsen til ejeren skal indeholde en specifik advarselsmeddelelse:

Meddelelsen til ejeren i Florida skal fortrinsvis være i ovenstående formular, selv om dette ikke er et ufravigeligt krav. Du kan tilføje flere detaljer og justere formateringen, men advarselsmeddelelsen skal være med. Du må under ingen omstændigheder undlade at medtage advarslen.

Må jeg udarbejde forskellige meddelelser for et projekt, der strækker sig over flere grunde?

Svaret på dette spørgsmål afhænger af, hvor mange kontrakter og ejere der er involveret. Generelt gælder det, at hvis du arbejder på et projekt, der omfatter flere parceller og særskilte jordstykker, kan du forkyndte en enkelt meddelelse til ejeren, hvis a) der kun er én kontrakt, som du leverer service i henhold til, og b) der kun er én ejer af ejendommen.

Ejendomsbyggerier omfatter f.eks. typisk flere jordstykker. Så længe din service til disse parceller alle er under samme kontrakt, og så længe disse parceller alle tilhører den samme ejer, behøver du kun at udarbejde én meddelelse til ejeren.

Hvis ejendomsretten til flere grunde er fordelt på flere ejere, er den sikreste måde at gå frem på at udarbejde separate meddelelser til ejeren og forkyndes for hver ejer i overensstemmelse hermed.

Tanken er, at du skal forkyndes en meddelelse til ejeren for hver ejendom, som du kan indgive en mekanikerpantebrev mod. Hvis forskellige ejere er bundet til flere ejendomme, selv om du arbejder under én kontrakt, er der chancer for, at du skal indgive flere mekanikerpanterettigheder.

Dette indebærer, at du i Florida forventes at beskytte din ret til at indgive en mekanikerpanterettighed mod hvert parti, der er ejet af forskellige parter.

Servér meddelelsen til ejeren

Når du har meddelelsen til ejeren klar, skal du derefter sende den til de relevante parter.

Florida Notice to Owner Common Questions

Hvem skal jeg sende meddelelsen til ejeren til?

Den foreslåede formular (afbildet ovenfor) anbefaler også, at du specificerer de parter, som du serverer meddelelsen til ejeren for. Section 713.06(2) siger grundlæggende, at:

• En underunderentreprenør eller en materialemand til en underentreprenør skal forkyndes en kopi af meddelelsen til entreprenøren
• En materialemand til en underunderentreprenør skal forkyndes en kopi af meddelelsen til ejeren til entreprenøren
• En materialemand til en underentreprenør skal forkyndes en kopi af meddelelsen til ejeren til entreprenøren
• En materialemand til en underentreprenør skal forkyndes en kopi af meddelelsen til ejeren.underentreprenør skal forkyndes meddelelsen til ejeren for underentreprenøren, hvis materialemanden kender underentreprenørens navn og adresse
• En entreprenør, der er forpligtet til at indsende en meddelelse til ejeren, skal også forkyndes en kopi for ejerens udpegede repræsentant, som er nævnt i meddelelsen om påbegyndelse, hvis det er relevant

Generelt set er det bedste praksis at sende den til ejendommens ejer(e), hovedentreprenøren, långiveren (hvis det er relevant) og alle andre parter over dig i kontraktkæden.
Husk, at hvis ejendomsejeren har angivet en udpeget repræsentant på meddelelsen om påbegyndelse, er det vigtigt, at du også sender din meddelelse om påbegyndelse til deres udpegede repræsentant.

Hvornår skal meddelelsen til ejeren forkyndes?

Meddelelsen til ejeren kan sendes, før du begynder at arbejde på et projekt, eller inden for 45 dage efter, at du begynder at levere arbejdskraft eller materialer til projektet.

Bemærk, at hvis du er en fabrikant af materialer, starter din første arbejdsdag den dag, hvor du fremstiller materialerne. Materialerne behøver ikke at være indarbejdet i projektet, for at din 45-dages frist begynder at løbe.

Bemærk også, at forkyndelse af meddelelsen til ejeren kun er effektiv på afsendelsestidspunktet, hvis dokumentet sendes inden for 40 dage efter, at du begynder at levere tjenesteydelser til projektet (fra afsnit 713.18 i Floridas love). Ellers anses meddelelsen til ejeren for at være forkyndt på modtagelsestidspunktet.

Det anses for at være bedste forretningspraksis at forkyndes meddelelsen til ejeren så tidligt som muligt. Hvis det kan lade sig gøre, skal du forkyndes meddelelsen til ejeren, selv før du begynder at arbejde på et projekt. Udarbejdelse af meddelelsen til ejeren lige før fristen kan medføre problemer med overholdelse af reglerne, hvilket kan være fatalt for dine pantrettigheder.

Hvordan skal meddelelsen til ejeren forkyndes?

Meddelelsen til ejeren kan forkyndes ved personlig aflevering eller ved anbefalet, Global Express Guaranteed eller certificeret post, med forudbetalt porto. Sørg for at opbevare dokumentation eller bevis for, at du har sendt din meddelelse med posten, og at den er blevet modtaget.

Husk at sende en meddelelse til ejeren til hver ejendomsejer i et projekt, især hvis projektet omfatter flere parceller og grunde, der ejes af forskellige parter. Husk, at du sender en meddelelse til ejeren for at beskytte dine pantrettigheder, så du skal sende en meddelelse til hver ejendomsejer, der potentielt kan modtage dit mekanikerpantkrav.

Hvad sker der, hvis ejerskabet af en ejendom overdrages til et associeret selskab? Skal jeg sende den eller de nye ejere en ny meddelelse til ejeren?

Sagen Marble Unlimited, Inc. v. Weston Real Estate Investment Corporation i Florida behandler dette spørgsmål. Appelretten i distriktet fastslog, at overdragelse af ejerskabet af en ejendom til et associeret selskab ikke skal udløse et nyt krav om en ny Notice to Owner (meddelelse til ejeren). Retten forklarede endvidere, at hvis det tillades, kan selskabsejere drage fordel heraf og skifte ejerskab for at frustrere gyldige panthavere.

Det betyder, at hvis ejerskabet af en ejendom bliver overført til et associeret selskab, forventes det ikke, at du skal give en ny Notice to Owner. Der er dog endnu ikke truffet nogen afgørelse i tilfælde, hvor de nye ejere er helt uden tilknytning til de eksisterende ejere af ejendommen.

Bedste praksis ved forberedelse og forkyndelse af Florida Notice to Owner

Servér Notice to Owner så tidligt som muligt

Vær opmærksom på, at det er fatalt for dit panthaverkrav at overse fristen for Notice to Owner. Du bør huske på dette og gøre det til en del af dine projektprocesser at sende en Florida Notice to Owner så tidligt som muligt. Hvis du er usikker på, om du er forpligtet til at sende en meddelelse til ejeren eller ej, er det bedst at være forsigtig og sende meddelelsen alligevel, så du kan beskytte dine pantrettigheder.

Husk at sende meddelelsen til ejeren til alle parter opad i kontraktkæden

Når du sender en meddelelse til ejeren, skal du sørge for, at du leverer dem til alle parter opad i kontraktkæden. Dette vedrører alle parter, der adskiller dig og ejeren af ejendommen. Hvis du f.eks. er en underleverandør, skal du ikke kun forkyndte Florida Notice to Owner for din underleverandør, men også for hovedentreprenøren og ejendomsejeren.

Behold et dokument, der beviser, at du har forkyndt Notice to Owner på behørig vis

Florida er meget streng, når det gælder kravet om Notice to Owner, så sørg altid for, at du har et bevis for aflevering, når du forkyndte en Notice to Owner. Opbevar og følg alle postkvitteringer. Hvis du forkyndte meddelelsen til ejeren via personlig levering, skal du bede modtageren af meddelelsen om at underskrive en kvitteringsformular for modtagelse.

3 almindelige fejl ved forberedelse og forkyndelse af Florida Notice to Owner

Missing the deadline

Dette er den farligste fejl, som nogen kan begå med hensyn til Notice to Owner i Florida. Staten tolererer ikke forsinket forkyndelse af Notice to Owner, hvilket betyder, at du ikke må vente til sidste øjeblik med at forkyndes denne meddelelse.

Husk, at Notice to Owner kan indsendes, selv før du begynder at arbejde på et projekt. Det er den bedste praksis at sende meddelelsen til ejeren så tidligt som muligt.

Indgår ikke den krævede advarsel i dokumentet

Advarselsmeddelelsen skal fremgå af din meddelelse til ejeren. Du kan være liberal med formateringen og inkludere flere oplysninger end nødvendigt, men du må ikke udelade nogen af de oplysninger, som statslovene kræver, at du skal give.

Påkrævede oplysninger i Florida Notice to Owner:

• Ejerens navn og adresse
• Generel beskrivelse af tjenester eller materialer
• Ejendomsbeskrivelse, der er tilstrækkelig til identifikation
• Lejers navn og adresse
• Advarselsmeddelelse

Underlader at forkyndes for de relevante parter

Men denne fejl er ikke nødvendigvis skæbnesvanger for dine rettigheder i forbindelse med mekanisk pant, kan det at begå den føre dig til at gå igennem problemer, som du ellers kunne undgå.

Meddelelsen til ejeren er en god måde at holde dig underrettet blandt de øverste parter i kontraheringskæden. Nogle gange er ejendomsejere og långivere proaktive i forhold til at sikre, at alle parter bliver betalt, så meddelelsen til ejeren kan få dig betalt uden at skulle gå gennem en mekanikerpant.

Hold dog i tankerne, at meddelelsen til ejeren ikke svarer til en mekanikerpant. Dette dokument vil ikke belaste en ejendom, da det ikke er noget, som du arkiverer eller registrerer på et amtskontor. Indgivelse af mekanikerpant vil stadig være dit bedste redskab, når der opstår tvister om betaling.

Yderligere læsning

• Hvordan man indgiver en mekanikerpant i Florida
• Preliminary Notice and Notice of Intent to Lien: How to Secure Your Lien Rights
• Notice of Commencement Guide: Why, When, and How to File