Boligrenovering 101: Hvor meget og hvornår du skal betale din entreprenør

Renoveringsprojekter til boligbyggeri involverer ofte mange penge. Når det drejer sig om betaling, ville det ikke være retfærdigt for en entreprenør at modtage et engangsbeløb ved projektets afslutning, ligesom det ikke ville være retfærdigt for en husejer at betale hele beløbet på forhånd. Faktisk er betalingsbetingelserne en af de vigtigste overvejelser i enhver byggekontrakt.

Hvor meget man betaler i første omgang, hvordan de efterfølgende betalinger er fordelt, og hvad de er baseret på, bør drøftes og aftales i en skriftlig kontrakt, inden et arbejde påbegyndes. For små projekter kan vilkårene være enkle: et depositum på forhånd, et beløb halvvejs og det endelige beløb ved færdiggørelsen. Men for noget mere kompliceret skal der tages andre overvejelser i betragtning for at undgå hovedpine.

I de fleste tilfælde vil den totalentreprenør (GC), du hyrer, hyre underentreprenører til at udføre noget, hvis ikke det meste af arbejdet. For eksempel kan GC’en måske bygge vægge og male, men hyre blikkenslagere, elektrikere og gulvlæggere til at påtage sig specialiseret arbejde. Da betalingsbetingelserne altid bør være bundet til mængden af udført arbejde, bør en god kontrakt indeholde en værditabel – en formular udarbejdet af hovedentreprenøren, der angiver hele projektets omkostninger fordelt på de forskellige arbejdsområder. Selv om betalingshyppigheden kan forhandles, bør en betalingsanmodning fra hovedforhandleren indeholde en liste over den procentdel af arbejdet, der er udført for hvert område i værditabellen. Hvis omkostningerne til VVS-arbejde er opført som 10.000 USD, kan GC måske angive 50 % færdiggjort og et tilsvarende skyldigt beløb på 5.000 USD.

Men hvordan kan en husejer kontrollere, at den procentdel, der er færdiggjort, er korrekt? Hvordan kontrollerer de, at underleverandørerne har modtaget betaling for det arbejde, som GC fakturerer for? Og hvordan kan en husejer være sikker på, at GC vil forblive på opgaven til færdiggørelsen?

For små projekter kan vilkårene være enkle: et depositum på forhånd, et beløb halvvejs og det endelige beløb ved færdiggørelsen. Men for noget mere kompliceret skal der tages andre overvejelser i betragtning for at undgå hovedpine.

Med hensyn til det første spørgsmål bør boligejeren stole på sin designprofessionelles ekspertise til at vurdere, om det beløb, der anmodes om, er legitimt eller ej. Men da en anmodning om betaling kan omfatte udført arbejde, der ikke er helt synligt, spiller din GC’s ærlighed en rolle. At vælge en pålidelig GC er afgørende, og vores råd er altid at tjekke referencer. Tal med flere tidligere kunder og underleverandører for at få et fuldstændigt, usminket billede af, hvad du kan forvente. Hvis den nagende tvivl fortsætter, skal du arbejde med en anden.

Da aftaler med underleverandører indgås direkte med GC’en, har en husejer generelt begrænset viden om betalingsbetingelserne mellem de to parter. Som en beskyttelse af husejeren angiver standardformularer for aftaler mellem ejer og entreprenør, at en GC er ansvarlig for at betale sine underleverandører inden for syv dage efter at have modtaget betaling fra en husejer. Men for at få bevis for, at betalingen er foretaget, kan husejeren kræve, at der sammen med hver betalingsanmodning indsendes en “panthaverafkald”. En panteret er en ret til at beholde en ejendom, der tilhører en anden, indtil en gæld, som den pågældende person skylder, er betalt. En panthaverafkald er et dokument, der angiver, at entreprenøren og underleverandørerne til gengæld for betaling giver afkald på deres fremtidige ret til at gøre krav på ejendom i forbindelse med den betaling, der anmodes om.

Når det drejer sig om at holde en GC på jobbet gennem færdiggørelsen, kan ejerne tilbageholde et “depositum”, der normalt svarer til 10 % af værdien af alle betalinger. GC’en modtager disse sidste 10 %, når hele projektet er tilfredsstillende afsluttet – en vurdering, der normalt foretages af ejerens professionelle designer.

Selv om betalingsbetingelserne kun er et aspekt af et byggeprojekt, er det vigtigt, at de er klart defineret på forhånd. Vi anbefaler at konsultere de vilkår, der findes i AIA’s standardkontrakt mellem bygherre og entreprenør. De kan ikke garantere et projekts succes, men mangel på sådanne vilkår vil næsten helt sikkert føre til vanskeligheder, som kunne have været undgået.