Williams Mullen

06.01.2012 Ne všechny průzkumy jsou si rovny – přínos a využití průzkumu ALTABy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Přestože většina věřitelů vyžaduje před financováním nákupu komerční nemovitosti průzkum vlastnictví, požadavky na průzkum nejsou tak běžné. Existuje mnoho problémů, které může odhalit průzkum nemovitosti a které nelze získat z průzkumu vlastnictví. Existuje několik typů průzkumů, které může věřitel zvážit, ale průzkumy hranic a průzkumy ALTA jsou pravděpodobně nejběžnější. Hraniční průzkumy ukazují hraniční čáry mezi pozemky, ale ne nutně jakákoli zlepšení na nemovitosti. Průzkumy ALTA jsou hraniční průzkumy vytvořené podle souboru minimálních standardů přijatých společně Americkou asociací pro vlastnictví pozemků (ALTA) a Americkým kongresem pro geodézii a mapování (ACSM). Geodet je závislý na těchto podrobných standardech, aby mohl připravit průzkum, který koreluje s potřebami buď kupujícího nemovitosti, nebo obou, věřitele a s požadavky pojistitele vlastnického práva. ALTA a ACSM vydaly aktuální verzi těchto požadavků v roce 2011.

Ačkoli průzkum hranic může stát podstatně méně než průzkum ALTA, průzkum ALTA je intenzivnější a poskytne komplexnější a podrobnější informace. Průzkumy ALTA poskytují informace o hranicích pozemku a věcných břemenech, jakož i o vylepšeních, jako jsou ploty, stezky, cesty, práva cesty a další prvky na pozemku, které mohou mít vliv na vlastnictví pozemku a mohou vyžadovat další šetření možnosti záporných práv. Průzkum ALTA rovněž ukáže přístupové cesty k nemovitosti, územní klasifikaci nemovitosti a klasifikaci povodňové zóny nemovitosti. Hraniční průzkumy často postrádají úroveň podrobnosti, kterou potřebuje kupující komerční nemovitosti nebo věřitel k řádnému zhodnocení nemovitosti.

Věřitelé by měli vyžadovat průzkumy ALTA, aby zajistili ochranu svých zástavních práv a investic před nepříznivými nároky, které nemusí být odhaleny při průzkumu vlastnictví. Informace uvedené v průzkumu ALTA pomohou věřiteli a kupujícímu při hodnocení nemovitosti z hlediska možných rizik a výhod plynoucích z vlastnictví nemovitosti.

Existuje pět (5) hlavních problémů, které bude chtít věřitel řešit při přezkoumání průzkumu ALTA. Za prvé, při objednávání průzkumu může chtít věřitel požádat, aby geodet vypracoval také právní popis nemovitosti, aby mohl věřitel porovnat právní popis geodeta s právním popisem v závazku vlastníka. Pokud se právní popisy neshodují, může nastat problém, který je třeba řešit.

Druhé, věřitel musí prostudovat věcná břemena a práva cesty, která jsou uvedena v geodetickém plánu, aby zjistil, jak zatěžují nebo zvýhodňují nemovitost. Určité typy věcných břemen a práv cesty a jejich umístění mohou bránit kupujícímu v zamýšleném užívání nemovitosti. Je rovněž důležité porovnat věcná břemena uvedená v průzkumu s věcnými břemeny uvedenými jako výjimky v závazku vlastníka, aby se potvrdilo, že všechna výjimečná věcná břemena jsou uvedena v průzkumu a naopak.

Zatřetí by měl věřitel zjistit, zda existují nějaké zásahy související se zkoumanou nemovitostí. Zásah je přesah zlepšení z jedné nemovitosti na nemovitost jinou nebo přesah na věcné břemeno. Překročení jsou poměrně běžná a mohou vyžadovat snadnou nápravu (např. zřízení věcného břemene); některá překročení však mohou být nákladná a obtížně odstranitelná.

Za čtvrté by měl věřitel zjistit, zda nedochází k porušování odstupových vzdáleností u úprav na pozemku. Průzkum ALTA ukáže požadavky na odstupy podle místní územní vyhlášky. Pokud jsou vylepšení blíže k hranici pozemku, než povoluje vyhláška, pak má vlastník nemovitosti porušený setback. Podobně jako v případě zásahů do pozemku může porušení odstupové vzdálenosti vyžadovat jednoduchou nápravu (např. povolení místního orgánu státní správy) nebo nákladnou a obtížnou nápravu (např. odstranění budovy nebo zlepšení, které je v rozporu s předpisy).

Za páté, věřitel může použít průzkum ALTA, aby určil, jakým způsobem může vlastník nebo kupující k nemovitosti přistupovat. Průzkum ALTA zobrazí zkoumanou nemovitost a okolní nemovitosti a pomůže věřiteli určit, zda má kupující přístup k účelové komunikaci. Pokud takový přístup k nemovitosti chybí, je nemovitost pravděpodobně zablokovaná a vlastník nebo kupující nebude mít legální způsob, jak se k nemovitosti dostat. Pokud je zkoumaná nemovitost uzamčená, měl by věřitel požadovat, aby vlastník nebo kupující získal a zapsal věcné břemeno přístupu a příjezdu předtím, než povolí uzavření transakce.

Některé položky uvedené v průzkumu ALTA mohou být obtížně srozumitelné, proto by věřitel neměl váhat kontaktovat geodeta a klást mu otázky a vznášet obavy.

Pro více informací o tomto tématu kontaktujte autora nebo kteréhokoli člena týmu Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

F.R.E. E-News je čtvrtletní publikace vydávaná právníky sekce finančních služeb společnosti Williams Mullen & Real Estate Section a skupiny služeb pro odvětví finančních služeb.
Dotazy na redakci směřujte na Johna M. Mercera, 804 420 6443, [email protected] nebo Matthewa E. Cheeka, 804 420 6923, [email protected]. Tyto informace jsou poskytovány jako vzdělávací služba a nemají sloužit a neměly by být vykládány jako právní poradenství. Čtenáři se specifickými potřebami v konkrétních otázkách by měli využít služeb příslušného právního poradce.

Kontakt | 1-804-420-6288Kontakt | 1-804-420-6288