Rekonstrukce bytového domu 101: Kolik a kdy zaplatit dodavateli

Projekty renovace obytných domů často zahrnují velké množství peněz. Pokud jde o platbu, nebylo by spravedlivé, aby zhotovitel obdržel na konci projektu jednorázovou částku, stejně jako by nebylo spravedlivé, aby majitel domu zaplatil celé náklady předem. Platební podmínky jsou ve skutečnosti jedním z nejdůležitějších aspektů každé stavební smlouvy.

To, kolik se platí na začátku, jak jsou rozloženy následné platby a na čem jsou založeny, by mělo být projednáno a dohodnuto v písemné smlouvě před zahájením každé práce. U malých projektů mohou být podmínky jednoduché: záloha předem, částka v polovině a konečná částka po dokončení. U čehokoli složitějšího je však třeba vzít v úvahu další okolnosti, abyste se vyhnuli bolestem hlavy.

Ve většině případů si najatý generální dodavatel (GC) najme subdodavatele, kteří provedou některé, ne-li většinu prací. GC může například postavit stěny a vymalovat, ale najme si instalatéry, elektrikáře a podlaháře, kteří se ujmou specializovaných prací. Protože platební podmínky by měly být vždy vázány na množství provedených prací, měla by dobrá smlouva obsahovat rozpis hodnot – formulář vypracovaný generálním dodavatelem, v němž jsou uvedeny celkové náklady projektu rozdělené na jednotlivé oblasti prací. Zatímco o četnosti plateb lze vyjednávat, žádost o platbu od GK by měla obsahovat seznam procenta dokončených prací pro každou oblast v rozpisu hodnot. Pokud jsou náklady na instalatérské práce uvedeny ve výši 10 000 USD, může GC uvést 50 % dokončení a odpovídající dlužnou částku ve výši 5 000 USD.

Jak si ale majitel domu ověří, že procento dokončení je přesné? Jak ověří, že subdodavatelé obdrželi platbu za práce, za které GC vystavuje fakturu? A jak si může být majitel domu jistý, že generální ředitel zůstane na práci až do jejího dokončení?

U malých projektů mohou být podmínky jednoduché: záloha předem, částka v polovině práce a konečná částka po dokončení. U čehokoli složitějšího je však třeba vzít v úvahu další okolnosti, abyste se vyhnuli bolestem hlavy.

Co se týče první otázky, majitel domu by se měl při posuzování, zda je požadovaná částka oprávněná, spolehnout na odborné znalosti svého projektanta. Protože však žádost o platbu může zahrnovat dokončené práce, které nejsou zcela viditelné, hraje roli poctivost vašeho generálního dodavatele. Výběr spolehlivého GC je klíčový a naše rada zní: vždy si ověřte reference. Promluvte si s několika minulými zákazníky a subdodavateli, abyste získali úplný a nezkreslený obraz o tom, co můžete očekávat. Pokud neodbytné pochybnosti přetrvávají, spolupracujte s někým jiným.

Nicméně, protože smlouvy se subdodavateli jsou uzavírány přímo s GK, majitel domu má obvykle omezené znalosti o platebních podmínkách mezi oběma stranami. Jako ochrana majitele domu se ve standardních formulářích smluv mezi vlastníkem a zhotovitelem uvádí, že GK je odpovědný za zaplacení svým subdodavatelům do sedmi dnů od obdržení platby od majitele domu. Aby však majitel domu získal důkaz, že tato platba byla provedena, může požadovat, aby s každou žádostí o platbu bylo předloženo „zřeknutí se zástavního práva“. Zástavní právo je právo zadržet majetek patřící jiné osobě, dokud není dluh této osoby uhrazen. Zřeknutí se zástavního práva je dokument, v němž se uvádí, že výměnou za platbu se zhotovitel a subdodavatelé vzdávají svého budoucího práva na uplatnění nároku na majetek spojeného s požadovanou platbou.

Pokud jde o udržení generálního dodavatele na stavbě až do jejího dokončení, mohou vlastníci zadržet „zádržné“ obvykle ve výši 10 % hodnoty všech plateb. Těchto posledních 10 % obdrží GC po uspokojivém dokončení celého projektu, což obvykle posoudí projektant vlastníka.

Přestože jsou platební podmínky pouze jedním z aspektů stavebního projektu, je nezbytné, aby byly předem jasně definovány. Doporučujeme konzultovat podmínky obsažené ve standardní smlouvě AIA mezi vlastníkem a zhotovitelem. Nemohou zaručit úspěch projektu, ale absence těchto podmínek téměř jistě povede k potížím, kterým se dalo předejít.

.