Pro forma nemovitosti:

Shrnutí: V tomto článku se dozvíte definice proforma nemovitostí, co by proforma měla obsahovat, jak rozpoznat a vyhnout se zavádějícím proformám a proč by investoři měli zvážit použití našich proform REAL Property™, aby mohli lépe porovnávat nemovitosti a odhadovat výnosy.

Úvod

Proforma v oblasti nemovitostí je pro prodávající důležitý dokument, který je třeba znát a pochopit. Sestavení co nejpřesnějších odhadů výdajů v proformě může znamenat rozdíl mezi záporným a kladným cash flow. Pečlivě vypočtená proforma je základním nástrojem pro všechny investory do nemovitostí, kteří chtějí koupit nemovitost. Využití správné proformy vám umožní porovnat investiční nemovitosti a vyhnout se špatné investici.

Co je proforma v realitách?

Proforma je latinský termín, který znamená „pro formu“. Ve světě investování označuje metodu výpočtu finančních výsledků s cílem zdůraznit buď aktuální, nebo předpokládané údaje.

Proforma v oblasti nemovitostí jsou v podstatě projekce peněžních toků. Tyto projekce pomohou určit předpokládaný měsíční peněžní tok domu, stejně jako výdaje včetně daní a očekávané návratnosti investic.

Co by měla proforma obsahovat

Existují čtyři důležité položky, které musí být zahrnuty v proformě kupujícího. Mezi tyto čtyři položky patří: opravy, ztráta z neobsazenosti, správa nemovitosti a různé.

1. Opravy. I když je kupovaná nemovitost nově zrekonstruovaná, počítejte s tím, že budete každý měsíc odkládat peníze na opravy a údržbu. Obvykle odkládání 5 % z nájemného každý měsíc pokryje veškeré nezbytné výdaje. Pokud však kupujete starší nemovitost, mohou kupující uvažovat o více než 5 %.
2. Ztráta z neobsazenosti. Jedná se obvykle o nejvyšší výdaj ve vaší proforma tabulce. Kupující budou muset zvážit délku nájemní smlouvy a dobu, po kterou může být nemovitost mezi nájemníky prázdná. Také po odstěhování nájemce nastane období, kdy bude probíhat úklid, malování a opravy před nastěhováním dalšího nájemce.
3. Správa nemovitostí nebo PM. Tento údaj se často vynechává z proforma, pokud kupující očekává, že bude nemovitost spravovat sám. I když plánujete spravovat nemovitost sami, ujistěte se, že je tento řádek zahrnut, protože budete chtít kompenzaci za svůj čas a veškeré související výdaje. Pokud neplánujete brát žádnou odměnu za správu nemovitosti, je přesto důležité ji zahrnout, protože finanční hodnota nemovitosti se odvíjí od všech souvisejících výdajů. Pokud plánujete najmout správce nemovitosti, jeho náklady se obvykle pohybují mezi 8 a 10 %.
4. Různé. Tento řádek proforma formuláře lze použít pro jakékoli jiné výdaje. Rádi do něj zahrnujeme předpokládané náklady na pojištění. Do této kategorie však lze zahrnout i výdaje, jako jsou právní poplatky, náklady na reklamu a daně.

Jak rozpoznat zavádějící proformy a vyhnout se jim

Velmi často se setkáváme s několika různými verzemi proforem od společností na klíč, realitních kanceláří, makléřů a prodejců. Některé jsou příliš jednoduché, zatímco jiné jsou složité a matoucí. Málokdy se setkáme s proformou, která by říkala pravdu.

Kupující by si toho měli být vědomi a při analýze proformy prodávajícího by měli být velmi obezřetní. Nejlepším postupem je najít proformu, která vyhovuje vašim potřebám, a použít ji namísto proformy prodávajícího.

Zavádějící příklady proformy

Jeden příklad příliš jednoduché proformy z webových stránek poskytovatele nemovitostí na klíč obsahuje následující: Nákupní cena, Hrubé roční nájemné, Cash flow za měsíc a Zhodnocení. Tato konkrétní proforma předpokládá, že nebudou žádné výdaje, což je nemožné. Do výnosu cash flow zahrnuje také zhodnocení, které ve skutečnosti nikdo nedokáže předpovědět.

Dalším příkladem zavádějící proformy je proforma, která je příliš matoucí a složitá. Příliš složitá pro forma obsahuje položky jako např: Měsíční daně, Pojištění/HOA, Náklady na údržbu (3 %), Míra neobsazenosti, Měsíční čistý peněžní tok, Roční čistý peněžní tok, Snížení jistiny, Kumulativní peněžní výnos a IRR atd.

Ačkoli tato proforma zahrnuje údržbu a neobsazenost, nepřidává k těmto řádkům skutečné výdaje. Nejen to, 3 % jsou pro odhadované výdaje na údržbu příliš nízká. Také přidává snížení jistiny jako součást IRR. Mnoho investorů do nemovitostí neví, co IRR znamená. Navíc, co kdybyste za nemovitost platili v hotovosti? Čísla by vypadala úplně jinak a nepomáhají investorům srovnávat nemovitosti stejným způsobem.

Mnoho prodávajících nebo společností prodávajících nemovitosti na klíč přidává do své proformy zbytečné položky, aby buď zmátli kupujícího, nebo aby investiční nemovitost vypadala výnosnější, než ve skutečnosti je. Dále se budeme zabývat rozdílem mezi tím, jak může vypadat proforma prodávajícího a jak by měla vypadat proforma kupujícího.

Proforma prodávajícího vs. proforma kupujícího

Pokud se alespoň trochu orientujete v proformách, je vám zcela jasné, že předpokládané výdaje prodávajícího budou vypadat zcela jinak než výdaje kupujícího. Prodávající chce nemovitost prodat, takže jeho cílem je, aby pro forma vypadala co nejlépe jako cash flow. Stejně jako v případě příliš jednoduché proformy, o které jsme hovořili výše, může být ve formuláři vynecháno mnoho klíčových výdajů. Proto je pro kupujícího tak důležité mít vlastní pro forma, aby mohl provést přesné odhady a projekce výdajů a cash flow.

Pro forma vs. skutečné nájemné a výdaje

Cena rezidenčních nemovitostí se vypočítává na základě komparací neboli srovnávacích prodejů, za které se prodaly jiné nemovitosti v okolí. Tyto informace jsou užitečné, protože dávají kupujícím dobrou představu o tom, jakou hodnotu může nemovitost mít. Mějte na paměti, že žádná nemovitost není stejná jako jiná, takže srovnávací prodeje mohou poskytnout představu o hodnotě nemovitosti, ale nelze ji skutečně předvídat.

Klíčovým poznatkem je, aby kupující nezakládali své financování na pro forma, zejména pokud se jedná o prodávající. Financování by mělo vycházet ze skutečných příjmů a výdajů, nikoli z pro forma. Nezapomeňte, že pro forma je jednoduše váš nejlepší odhad předpokládaných výdajů.

Proforma nájemného

Při analýze proformy prodávajícího se ujistěte, že předpokládané nájemné vychází ze skutečného nájemného. Řekněme například, že se díváte na pronájem více jednotek a prodávající uvádí nájemné ve výši 1 500 USD měsíčně, a to za každou jednotku. Kupující se musí podívat na skutečné průměrné nájemné každé jednotky, a ne na to, za kolik by se jednotky mohly pronajmout. Za tímto účelem porovnejte nájemné jednotlivých jednotek a vypočítejte průměr. Toto číslo bude mnohem přesnější a mělo by být uvedeno ve vašem proforma formuláři v části „Předpokládané nájemné“.

Pro forma výdaje

Prodávající si nemůže vymyslet částku, kterou vynaloží na výdaje spojené s nemovitostí. Často se však snaží kontrolovat výdaje po dobu několika měsíců nebo až jednoho roku před zařazením nemovitosti do prodeje. Tímto způsobem mohou argumentovat pro uvedení nižší částky výdajů, čímž se nemovitost jeví jako výnosnější, než ve skutečnosti je.

Nejlepším způsobem, jak získat přesnější představu o výdajích na nemovitost, je podívat se na měsíční rozpis alespoň za posledních 12 měsíců, ideálně za 2 roky.

Pokud nejste schopni získat rozpis měsíčních výdajů (což je běžné), jednou z možností je získat odhady od společnosti spravující nemovitosti. Můžete je také porovnat, a to buď s jinými podobnými nemovitostmi, které vlastníte, nebo použít určitá pravidla, například pravidlo 50 %. (Pravidlo 50 % je jednoduchý předpoklad, že 50 % vašich příjmů z pronájmu půjde na provozní výdaje).

Ať už se rozhodnete udělat cokoli, NEPŘEDPOKLÁDEJTE, že proforma prodávajícího je přesným ukazatelem výdajů v porovnání s potenciálem cash flow. Opět použijte vlastní proformu a sami si ověřte fakta.

Co je to REÁLNÁ proforma™?“

Prodejci v oblasti výnosových nemovitostí mohou být ve svých metodách výpočtu výnosů velmi kreativní. Koneckonců mohou prodat mnohem více, když se jejich výnosy zdají být vyšší než u ostatních. Naučte se, jak rozpoznat zavádějící proformy, a vyhněte se špatné investici.

RealWealth určuje standardy definováním proformy REAL Property™, aby investoři mohli lépe odhadovat výnosy a porovnávat nemovitosti.

Předpokládané nájemné

V naší pro forma REAL používáme „předpokládané nájemné“, protože nikdo nemůže zaručit tržní nájemné. Částky se mění podle ročního období a ekonomických faktorů. Investoři by měli vždy provádět výpočty za předpokladu, že se nájemné může zvýšit nebo snížit o 5 %.

Předpokládané daně

Používáme „Předpokládané daně“, protože nemovitosti jsou někdy po koupi přehodnocovány a částky mohou kolísat buď nahoru, nebo dolů.

Předpokládané pojištění

Používáme „Předpokládané pojištění“, protože investoři mohou obdržet různé nabídky pojištění na základě své bonity, umístění nemovitosti a počtu vlastněných nemovitostí.

Poplatky za správu nemovitostí 8 %

Poplatky za správu nemovitostí neboli PM se mohou lišit, ale standardní sazba se pohybuje mezi 8 a 10 % z nájemného každý měsíc.

Předpokládaná údržba 5%

Pro předpokládanou údržbu a rezervy na neobsazená místa používáme 5%. Toto číslo by mělo být vyšší, pokud je nemovitost stará, ve čtvrti třídy C nebo ještě neprošla rekonstrukcí. Procházka po nemovitosti poskytne kupujícímu lepší představu o tom, jak vysoké budou náklady na údržbu a opravy. Stejně jako u každé investice do nemovitosti by i toto mělo být součástí due diligence.

Předpokládaná míra neobsazenosti 5 %

Prodávající často vynechávají z proformy rezervy na údržbu a neobsazenost, protože to nejsou skutečné náklady. Jsou to pouze odhady potenciálních oprav a neobsazenosti, které by měl investor zahrnout do rozpočtu budoucích výdajů. Zkušení investoři tato čísla do svých proform vždy doplňují.

Někteří zkušení investoři také přidávají další položky včetně poplatků za opětovný pronájem, účetnictví a nákladů na přípravu. Záleží opravdu jen na vás, jak detailní a konzervativní chcete být ve své vlastní pro forma.

Předpokládaný peněžní tok

Jakmile budete mít lepší představu o tom, jaký bude váš odhadovaný REÁLNÝ čistý peněžní tok, vydělte toto číslo částkou, kterou jste do transakce vložili. Toto číslo bude váš předpokládaný peněžní tok z nemovitosti.

Výpočet předpokládaných výnosů pomocí proformy

Pomocí výše uvedené proforma šablony nemovitosti si projdeme, jak vypočítat naše předpokládané výnosy.

Řekněme například, že jste za nemovitost zaplatili 77 000 USD v hotovosti, včetně nákladů na uzavření. Měsíční čistý peněžní tok 610 USD by činil 7 320 USD ročně.

Předpokládaný roční čistý peněžní tok vydělte počáteční investovanou hotovostí a vypočítejte návratnost hotovosti: 7 320 USD děleno 77 000 USD = 0,09 neboli 9 % návratnost.

Nyní řekněme, že místo nákupu nemovitosti za hotovost se rozhodnete pro financování. Pokud byste nemovitost financovali s 20% akontací při 5% úroku, vaše hotovost v hotovosti by činila 17 000 USD (akontace plus náklady na uzavření) a vaše měsíční splátka hypotéky by byla 322 USD.

Odečtěte 322 USD od měsíčního peněžního toku 610 USD a váš čistý peněžní tok s financováním by činil 288 USD měsíčně nebo 3 456 USD ročně.

3 456 dolarů děleno 17 000 dolary = 0,20 neboli 20% výnos.

Dodatečné výdaje do proforma podle potřeby

Investoři do nemovitostí se mohou rozhodnout přidat daňové odpočty, potenciální zhodnocení a splácení úvěru, pokud chtějí mít lepší představu o svém celkovém výnosu. Abyste však mohli skutečně porovnat jednu nemovitost REAL na klíč od druhé, použijte výše uvedenou jednoduchou proformu REAL.

Závěr

Snad jste se po přečtení tohoto článku dozvěděli definici proformy nemovitosti, jak rozpoznat zavádějící proformu, jak přesně odhadnout výdaje a která proforma je pro vás ta pravá. Až budete analyzovat a porovnávat potenciální investice do nemovitostí, využijte naši jednoduchou a srozumitelnou tabulku pro forma, abyste lépe odhadli výnosy a vyhnuli se špatné investici.

Pokud chcete kopii naší excelové šablony REAL Estate Pro Forma, která vám pomůže vypočítat skutečné výnosy, jednoduše se připojte k síti kliknutím na níže uvedený odkaz. Nejlepší na tom je, že stát se členem RealWealth je zdarma a dává investorům přístup ke všem našim vzdělávacím zdrojům, včetně naší bezplatné proforma šablony.

Bonus: Bezplatné stažení proforma šablony

Klikněte zde pro stažení excelové šablony. Užijte si to!

Upozornění: tato tabulka vám pomůže analyzovat a interpretovat vaše finanční cíle a různé investiční příležitosti. Informace jsou odhadem na základě vámi použitých informací. Přestože výpočty vycházejí ze spolehlivých zdrojů, všechny informace je třeba nezávisle ověřit. Mezi tvůrcem tabulky a uživatelem neexistují žádné záruky ani fiduciární povinnosti. Neposkytujeme žádné finanční, právní ani daňové poradenství a tato tabulka nemůže a neměla by nahradit dobrého právníka a/nebo účetního. Investování je rizikové a současná nebo minulá výkonnost nezaručuje budoucí výsledky. Copyright 2014 – Michael Blackham