Můj blog

Co je to „zpráva o vlastnictví“? Sakra, co je to „titul“? A proč by se měl kupující domu vůbec zajímat? Zde jsou odpovědi.

„Title“ je právnický výraz pro vlastnictví. Pokud jste „na titulu“, pak jste vlastníkem.

Při koupi domu se chcete ujistit, že víte, co kupujete. Vlastnictví nemovitosti (právnický výraz pro pozemek) je složitá věc. Kromě vlastníka mají na pozemek obvykle nějaké právní právo nebo zájem i další osoby.

Přehled vlastnických práv ukazuje, kdo jsou tyto osoby a co mají s nemovitostí společného. Chytrý kupující tedy před koupí v rámci due diligence přezkoumá vlastnické právo.

Zatížení vlastnického práva

Zákonné právo někoho jiného než vlastníka k nemovitosti se nazývá „zatížení“ vlastnického práva. Jedním z typů zatížení je „zástavní právo“. Zástavní právo je zákonné právo vynutit si prodej nemovitosti za účelem uspokojení dluhu vlastníka (nebo předchozího vlastníka).

Úvěr, který si berete na koupi domu, hypotéka, je běžným typem zástavního práva. Pokud tento úvěr nesplácíte, věřitel může zástavu zabavit, což znamená, že dům je vydražen a výtěžek je použit na úhradu dluhu.

Běžná kupní smlouva naštěstí vyžaduje, aby prodávající tyto zástavy zaplatil při uzavření smlouvy. Kupující si s nimi tedy nemusí dělat starosti.

Další věcná břemena však mohou působit skutečné starosti.

Záruky, podmínky a omezení… ach jo!

Záruky, podmínky a omezení (neboli CC&R) jsou v novějších oblastech běžné. Od 30. let 20. století je zaváděli stavitelé nových čtvrtí. Částečně se používaly k prosazení rasistických omezení bydlení. Pokroková města se dnes skutečně vyrovnávají s tímto aspektem naší rasistické minulosti a snaží se jej překonat. A od 60. let 20. století jsou tato omezení nevymahatelná a nezákonná.

CC&R ukládají omezení, jak může vlastník nemovitost využívat. V moderních čtvrtích často vytvářejí sdružení vlastníků domů. Máte obavy o životní prostředí a chcete sušit prádlo na šňůře na dvoře? Pravděpodobně není povoleno (v 60. letech to byl prakticky trestný čin a tehdejší CC&R to běžně zakazují). Přemýšlíte o aktualizaci exteriéru a dodání mu moderního stylu PNW? Bude se k tomu muset vyjádřit výbor pro posuzování architektury HOA.

Z uklizeného, jednotného a dobře udržovaného společenství samozřejmě majitel těží stejně jako všichni ostatní. Ale nenechte se překvapit omezeními (a náklady, HOA má poplatky, které se musí platit, jinak se stávají zástavním právem).

Služebnosti mohou způsobit problémy.

Služebnost je právo používat cizí pozemek za určitým účelem. Běžným typem je věcné břemeno služebnosti inženýrských sítí. To dává poskytovateli inženýrských sítí právo udržovat vedení přes (nebo pod) vaším pozemkem. Mají právo vstupovat na váš pozemek podle potřeby a pracovat na vedení, ale jakmile skončí, musí jej obnovit. Věcná břemena inženýrských sítí jsou velmi běžná a obecně nevzbuzují obavy.

Dalším typem je věcné břemeno přístupu a příjezdu. To by se vztahovalo na společnou příjezdovou cestu a v některých případech i na soukromou cestu, která slouží několika pozemkům. Ty mohou být problémem.

Sdílené příjezdové cesty jsou notoricky známým ohniskem napětí mezi sousedy. Mnoho lidí sdílí příjezdovou cestu se sousedem desítky let a nikdy nemají problém. Jiní takové štěstí nemají – jak vám řekne každý právník zabývající se nemovitostmi. Stačí si to uvědomit předem.

Čtení zprávy o vlastnických právech

Součástí procesu prodeje je ujištění, že všechna zástavní práva na nemovitosti budou při uzavření smlouvy uhrazena. Zde ve státě WA (a v mnoha dalších státech) se to provádí pomocí společnosti pro pojištění vlastnického práva.

Takže jakmile strany uzavřou smlouvu, je zaslána pojišťovně pro pojištění vlastnického práva. Ta vystaví zprávu o vlastnickém právu, v níž jsou uvedena všechna věcná břemena váznoucí na nemovitosti. Pojišťovna pak spolupracuje s uzavíracím agentem, aby zajistila, že všechna zástavní práva budou zaplacena a odstraněna z vlastnického práva dříve, než se kupující stane vlastníkem.

Kupující obdrží kopii zprávy o vlastnictví při jejím prvním vystavení. Obvykle má kupující pod podmínkou vlastnictví pět dní na to, aby si zprávu o vlastnictví prohlédl a schválil. Pokud kupující vznese námitky proti jakémukoli zatížení, musí je prodávající před uzavřením smlouvy odstranit. Pokud tak prodávající nemůže učinit, prodej se nezdaří a kupující dostane zpět své zálohové peníze.

Zatížení, která přežijí uzavření a zavazují kupujícího, se nazývají „zvláštní výjimky“. Ty jsou uvedeny v části nazvané „Část II Příloha B Zvláštní výjimky“. Tuto část si pečlivě prostudujte.

Nespoléhejte na žádné shrnutí. Musíte sledovat hypertextový odkaz na skutečný dokument, který zakládá zákonná práva a povinnosti. Tento dokument si prostudujte. Nevadí vám to? Pokud ano, super!!! Pokud ne, no to je celý smysl due diligence, vyhnout se omylu.

Můžeme vám pomoci.

To je hodně k zapamatování. A v sázce je toho hodně. Zvažte najmutí právníka, jediného odborníka skutečně kvalifikovaného k tomu, aby za vás přečetl a interpretoval zprávu o vlastnictví.