Máte na to, abyste se stali pronajímatelem?

Je vhodná doba stát se pronajímatelem. Od roku 2007 se počet nájemníků v celé zemi neustále zvyšuje. Vzhledem k tomu, že ceny bydlení jsou stále vysoké, nepřestanou lidé v dohledné době pronajímat. Když se poptávka po nájemních bytech spojí s možností získat pasivní příjem, stávají se rezidenční nemovitosti solidní a výnosnou investicí.

Pronajímatelé však nesedí a nenechávají peníze jen tak plynout. Ještě před koupí nemovitosti si musíte udělat spoustu průzkumů. Budete také provádět průběžnou údržbu, udržovat si přehled o bytovém právu a vyvažovat spokojenost nájemníků se svými vlastními potřebami. Být pronajímatelem vám dá zabrat!“

Pros

Pro dlouhodobé úspory nelze rozumně zakoupenou nemovitost překonat. Získané nájemné doplní vaši měsíční hypotéku a případně i další výdaje. Vaše pronajímaná nemovitost navíc v ideálním případě v průběhu času nabývá na hodnotě.

Jako majitel nemovitosti máte nárok na daňové úlevy. Mimo jiné si můžete odečíst náklady na odpisy, výdaje na správu nemovitosti a pojištění. (Nezapomeňte si vést přesné záznamy.)

Vydělané – a časem ušetřené – peníze vám mohou pomoci dosáhnout finančních cílů. Každodenní tok příjmů vám také pomůže. Pronajímatelka Holly Johnsonová, která vlastní dvě pronajímané nemovitosti pro jednu rodinu již deset let, plánuje ušetřit peníze z nájemného na vysokoškolské vzdělání svých dětí a na vlastní předčasný důchod.

Nevýhody

Problémy s nájemníky jsou vaší odpovědností 24 hodin denně, 7 dní v týdnu a 365 dní v týdnu. Vytopený byt? Stěžující si sousedé? Zavolají vám. Můžete si najmout správce nemovitosti, který vám pomůže s údržbou, ale i vy byste měli mít situaci pod kontrolou. Potřebujete klidnou a vyrovnanou hlavu. Nemluvě o hroší kůži – když přijde čas vystěhovat nájemníka, který není schopen platit, musíte jednat jako majitel firmy.

„Pravda: ve skutečnosti to byla spousta práce,“ říká Johnsonová o svých pronajímaných nemovitostech. „Například jsme strávili příliš mnoho víkendů malováním a úklidem našich nemovitostí mezi nájemníky. Jezdili jsme na nespočet schůzek a domlouvali je, abychom projednali projekty přestaveb a oprav. Museli jsme řešit celou řadu nahodilých problémů, jako jsou pozdní platby nájemného, rozhádaní sousedé a tajní domácí mazlíčci.“

A i když se nájemníci odstěhují a vy máte volná místa, stále musíte platit hypotéku. V konečném důsledku je finanční riziko na vás.

Podívejte se, jak na to, aby se vám investice vyplatila.

Kroky

Počítejte:

Plánujte zálohu ve výši alespoň 20 % kupní ceny pronajímané nemovitosti. Ujistěte se, že máte nárok na úvěr. Získání hypotéky na pronájem nemovitosti se liší od získání úvěru na vaše hlavní bydliště.

Měsíční hypotéku byste měli být schopni pokrýt minimálně z příjmů z pronájmu, které vám zůstanou. Nezapomeňte, že hypotéku musíte platit, i když nájemníci neplatí!

Zohledněte roční a jednorázové výdaje, včetně následujících:

• Předpokládané náklady na neobsazenost (obvykle se počítají na 5 až 10 % ročního nájmu)
• Služby, které pronajímatel hradí, jako je voda a plyn
• Pojištění nemovitosti a odpovědnosti
• Daň z nemovitosti
• Náklady na opravy v průběhu času
• Profesionální služby (advokáti, účetní, správcovská společnost)
• Soulad s předpisy o olovnatých nátěrech a azbestu

Pokud jste se rozhodli, kolik budete účtovat nájemné (viz č. 5), vypočítejte roční výnos, který můžete od nemovitosti očekávat (čistý příjem dělený náklady). Tomu se říká míra kapitalizace. V této fázi se možná budete chtít poradit s účetním.

Poznejte zákony:

Nájemci mají spoustu práv. Každý pronajímatel by měl znát místní, státní a federální zákony týkající se nájemního bydlení v dané oblasti. I když některým zákonům nerozumíte, jste zodpovědní za jejich dodržování. Zde se vám může hodit právník, který vám poradí s předpisy, kterým nerozumíte.

Federální zákony zahrnují antidiskriminační zákony (kterým se budeme krátce věnovat v č. 6) a pravidla o obyvatelnosti. Jste například povinni udržovat nemovitost bezpečnou a obyvatelnou a nesete odpovědnost za případné úrazy, které vzniknou, pokud tak neučiníte.

Státní zákony často specifikují předpisy pro pronajímatele/nájemce: úroveň přístupu do budovy, částky požadované za kauce a délku výpovědní lhůty, kterou je třeba dát nájemci, než musí odejít, a další záležitosti, které budete řešit. Zjistěte, co máte vy a nájemce právo od sebe navzájem očekávat.

Prozkoumejte okolí:

Místo, místo, místo! Analyzujte trendy obsazenosti nájemních domů ve všech čtvrtích, kde chcete koupit nemovitost. Prozkoumejte, kolik nájemníci v dané oblasti platí. S odhady nájemného pro čtvrti v celé zemi vám pomůže několik online služeb.

Pátrejte po spolehlivých nájemnících a nízké míře neobsazenosti. Vyberte si oblast, kde lidé chtějí žít a budou žít i v blízké budoucnosti. V ideálním případě byste si také měli vybrat čtvrť, kterou již znáte.

Chcete mít maximální pohodlí? Plánujte bydlení v blízkosti nebo v místě vaší pronajímané nemovitosti. Můžete se snadno ubytovat, dokončit opravy a ukázat nemovitost bez časově náročného cestování.

Související: Prověřený vzorec, který používáme při nákupu pronajímaných nemovitostí

Najděte si nemovitost:

Jestliže s nemovitostmi začínáte, zkuste začít s pronájmem jedné rodiny. Rezidence pro jednu rodinu se snadněji kupují a udržují a je méně pravděpodobné, že budou vybaveny prvky náročnými na údržbu. Jsou také cenově dostupnější na jakémkoli trhu.

Další dobrou možností je investovat a bydlet ve vícegeneračním domě. Budete to mít blízko a platby nájemného vám mohou pomoci pokrýt hypotéku. Budete mít také nižší míru neobsazenosti. Investice do rodinných i vícegeneračních domů mají své výhody i nevýhody – jako vždy si udělejte průzkum.

Nastavte si cenu:

Cílem je dospět k částce, která pokryje vaše provozní náklady a přinese vám návratnost investice. U provozních nákladů nezapomeňte zohlednit:

• Daně z nemovitosti
• Pojištění
• Pravidelnou údržbu
• Možnost neobsazenosti

Jeden arizonský pronajímatel například vyčleňuje 5 % hrubého příjmu z pronájmu na údržbu a dalších 5 % na opravy, které s sebou nese neobsazenost.

Tady pomůže vědět, kolik si podobné pronájmy v okolí účtují. Chcete být konkurenceschopní, ale ne natolik, abyste odháněli nájemníky. Zvažte nabídku a poptávku: můžete (rozumně) zvýšit nájemné, pokud je poptávka vysoká, ale možná budete muset snížit nájemné, pokud je nabídka vysoká.

Najděte nájemníky:

Mnoho nájemníků hledá na internetu. Zveřejněte inzerát na jedné z několika stránek, kde nájemci vyhledávají nabídky majitelů nemovitostí, nebo si vytvořte vlastní stránky.

Při popisu nemovitosti buďte struční. Zdůrazněte výhody nebo pozitivní vlastnosti. Pokud je to možné, přiložte fotografie. Nájemce bude zajímat počet ložnic a koupelen, výše měsíčního nájemného, výše kauce a případné další poplatky, například za služby. Můžete také uvést informace o přístupnosti (výtah nebo schody) a vybavenosti okolí.

Pokud máte zájemce o pronájem, vyberte důvěryhodné nájemníky, kteří vydrží. Neobsazenost je pravděpodobně největším nákladem spojeným s činností pronajímatele. Pokud můžete, sedněte si s každým potenciálním nájemníkem na pohovor, abyste se ujistili, že si vzájemně vyhovujete.

Prověřte si minulost a bonitu každého potenciálního nájemníka. Prověrka minulosti může zahrnovat trestní oznámení a zprávy o vystěhování. Pomoci vám mohou agentury pro prověřování nájemníků – stejně jako služby jako USSearch a LexisNexis.

Při prověřování nájemníků se seznamte s předpisy zákona o občanských právech a zákona o spravedlivém bydlení. Je zakázáno diskriminovat na základě rasy, pohlaví, národnosti, rodinného stavu, náboženství nebo zdravotního postižení.

Plánujte neočekávané situace:

I když jste si vše řádně prověřili, investice do pronájmu nemovitosti s sebou nese riziko. Patří mezi ně poškození majetku a neplacení. Ne každý nájemník bude dodržovat pravidla. Dobré komunikační dovednosti jsou nejdůležitější, stejně jako flexibilita a znalost toho, kdy udělat tlustou čáru.

A i u vzorných nájemníků se spotřebiče rozbíjejí. Ujistěte se, že máte v rozpočtu dostatek peněz na údržbu. Seznamte se s dobrými instalatéry a elektrikáři a mějte je na telefonu.

Mnozí pronajímatelé si najímají společnosti spravující nemovitosti, aby prováděly pravidelné kontroly a opravy na místě. Na tyto výdaje budete muset počítat s rozpočtem, ale dobrá správcovská společnost může být velkou úsporou času.

Alternativní způsoby investování

Pokud jste si přečetli výše uvedené a stále jste ochotni – nebo dokonce nadšeni – stát se pronajímatelem, dobře pro vás. Pokud se vám myšlenka investování do nemovitostí stále líbí, ale dvakrát se vám honí hlavou výběr správné nemovitosti a jednání s potřebnými nájemníky, existují alternativy.

Příklad společnost EquityMultiple spojuje investory s realitními projekty. Musíte být akreditovaným investorem (což znamená, že splňujete požadavky na minimální příjem a/nebo čisté jmění) a pro většinu příležitostí musíte mít alespoň 5 000 dolarů na investici.

Shrnutí

Investování do nemovitostí může být výnosné, ale není to hra na rychlé zbohatnutí, kterou prodávají některé knihy a televizní informační pořady; vyžaduje to know-how, kapitál a spoustu tvrdé práce. Úspěšní investoři do nemovitostí nejsou jen dobří ve vyhledávání obchodů, ale také jim vyhovuje spolupráce s týmem realitních makléřů, hypotečních makléřů, správců nemovitostí, právníků a dalších osob, aby mohli provozovat něco, co je v podstatě podnikání na částečný úvazek.

Čím více práce a úsilí vložíte do výběru nemovitosti ke koupi, hledání nájemníků a vylepšování nemovitosti, tím ziskovější budete jako investor do nemovitostí. Být úspěšným pronajímatelem je investice času a peněz. Pokud však budete mít vše pod kontrolou, je pravděpodobnější, že budete sklízet velké zisky.

• Proč jsme si koupili nemovitost k pronájmu za nečekaných 40 000 dolarů
• Jak získat hypotéku na pronájem nemovitosti

.