Kauce vs. poplatek za nastěhování: Co je pro pronajímatele lepší?

Pronajímatelé vždy hledají způsoby, jak snížit riziko a zvýšit ziskovost. A když ve své nemovitosti necháte bydlet někoho jiného, jedno z největších rizik zahrnuje potenciální škody, které by mohl v místě bydliště způsobit. Po léta byla preferovanou metodou kompenzace rizik spojených se škodami na majetku kauce. V poslední době se však jako možná alternativa objevil poplatek za nastěhování. Víte, která z nich je pro vás ta pravá?“

Výhody a nevýhody kaucí

Výstižný název kauce je přesně takový, jak zní – vrstva finančního zajištění proti škodám na majetku a/nebo nezaplacenému nájemnému. Pokud nájemce poškodí vaši nemovitost nad rámec běžného opotřebení, může být kauce – zaplacená předem – použita na financování oprav. Pokud nájemce neplatí nájemné a opustí město, může být kauce použita na úhradu chybějící platby. Na druhou stranu, pokud se váš nájemce o nemovitost dobře stará a platí nájemné, jste povinni mu kauci po odstěhování vrátit.

K výhodám kaucí patří:

• Zvýšená ochrana. Je příjemné vědět, že máte zabudovanou rezervu. Pokud nájemník udělá díru do zdi, rozbije okno nebo polije podlahu barvou, budete moci použít kauci na pokrytí nákladů. Když už nic jiného, poskytuje to trochu klidu.

• Protože kauce je na dnešním nájemním trhu standardem, téměř každý nájemník počítá s tím, že ji bude platit. Je vnímána jako součást procesu, což znamená, že nikomu nešlápnete na kuří oko.

• Vštěpuje pocit odpovědnosti. Když nájemník ví, že ho na konci pobytu čeká vrácení nájemného v hodnotě celého měsíce, je mnohem pravděpodobnější, že převezme odpovědnost za vaši nemovitost a bude ji udržovat v dobrém stavu.

Nevýhody kaucí jsou následující:

• Zákony mohou být složité. Každý stát a jurisdikce má své vlastní zákony týkající se bezpečnostních záloh. (Své si můžete ověřit zde.) A zatímco většina měst má poměrně jednoduché požadavky, jiná jsou složitá a/nebo přísná na pronajímatele. (Například Chicago. Pronajímatelé v Chicagu musí uložit kauci na federálně pojištěný úročený účet v bance v Illinois. Tento bankovní účet musí být používán výhradně pro kauce a pronajímatel musí nájemci sdělit, ve které bance jsou jeho peníze uloženy. Pronajímatel je rovněž povinen poskytovat stvrzenky a vracet veškeré úroky, které účet získá. Pokud pronajímatel zadržuje peníze, musí do 30 dnů od vystěhování předložit podrobný výkaz škod a odhadovaných nákladů)

• Nájemci mohou s placením váhat. Zejména u bytů s nízkými příjmy mohou být nájemníci neschopní nebo neochotní zaplatit celý měsíční nájem ve formě kauce. To může výrazně snížit počet vašich potenciálních nájemníků.

• Často dochází k neshodám. Když přijde čas na provedení kontroly při stěhování, pronajímatel a nájemce se často neshodnou na odpočtech. To může vést k dlouhým a vleklým sporům, které, upřímně řečeno, nestojí za čas a námahu.

Pros a proti poplatkům za nastěhování

„Většina pronajímatelů, kteří nevybírají kauci, vybírá místo toho poplatek za nastěhování,“ vysvětluje pronajímatelka Laura Agadoni. „Na poplatek za nastěhování se obvykle nevztahuje tolik předpisů jako na kauci. Důvodem je, že poplatek za nastěhování se nájemci nevrací v době stěhování. Pronajímatel si ho jednoduše ponechá.“

Mezi klady poplatku za nastěhování patří:

• Méně předpisů. Protože je nevratný, nespadá poplatek za nastěhování pod stejná přísná omezení jako kauce. Peníze můžete volně použít na opravu škod v domě nebo na dovolenou – je to na vás.

• Atraktivnější. Pokud by despotent za jistotu činil 1 000 USD, typický poplatek za nastěhování by byl jen 300 až 500 USD. Z pohledu nájemce jsou nižší náklady na poplatek za nastěhování atraktivnější.

• Méně komplikované. Když přijde čas stěhování, je s poplatkem za nastěhování méně komplikací. Protože je na začátku nevratný, odpadají tahanice o škody a o to, kdo je za co zodpovědný.

Zde jsou uvedeny některé nevýhody spojené s poplatkem za nastěhování:

• Nižší poplatek. Z vašeho pohledu poskytuje poplatek za nastěhování menší ochranu. Je to pouze 40 až 50 procent typické kauce. Pokud se tedy něco vážně pokazí – nebo váš nájemník opustí město, aniž by zaplatil nájemné – nemůžete ztrátu plně kompenzovat.

• Může se vyskytnout určité váhání ze strany dobrých nájemníků, kteří si zvykli, že při stěhování dostanou zpět celou kauci. Nebude se jim líbit představa, že by měli vyplatit několik set dolarů jako další poplatek (zejména pokud již máte zálohy za domácí zvířata, parkovné atd.).

• Žádná motivace. Když nájemník nemá v záloze žádnou kauci, má mnohem menší motivaci k tomu, aby byl opatrný. Drobné škody se stávají bezvýznamnými a je méně pravděpodobné, že problémy napraví nebo se jim vyhnou.

Která varianta je pro vás nejlepší?

„Pokud žijete v jurisdikci, kde jsou zákony o kaucích komplikované a sankce přísné, možná byste měli zvážit účtování poplatku za nastěhování a od kauce úplně upustit,“ poznamenává Agadoni. „Pokud však žijete ve státě s jednoduchými zákony o bezpečnostních zálohách, je pravděpodobně lepší vybírat bezpečnostní zálohu.“

Je to na vás. Pokud se vám bezpečnostní zálohy v minulosti osvědčily, neváhejte v tom pokračovat. Pokud to chcete změnit a zjistit, jak fungují poplatky za nastěhování, je to také v pořádku. Věnujte čas promýšlení této otázky, abyste se mohli moudře rozhodnout.

Pracujte se společností Green Residential

Být pronajímatelem je především o řízení rizik a odměn. Od nemovitostí, do kterých investujete, až po způsoby přizpůsobení nájemních smluv – každé vaše rozhodnutí má dopad na finanční zdraví a pohodu.

V Green Residential vám chceme pomoci snížit rizika, zvýšit ziskovost a v noci lépe spát. Toho dosahujeme tím, že investorům a pronajímatelům nemovitostí v Houstonu nabízíme nejlepší služby správy nemovitostí ve své třídě. Chcete-li se o našich službách dozvědět více, neváhejte nás kontaktovat ještě dnes!

.