Florida Notice to Owner: How to Send an NTO

Oznámení vlastníkovi (NTO) je jedním z nejdůležitějších oznámení před zástavním právem na Floridě. Stejně jako většina oznámení před zástavním právem tento dokument zajišťuje a chrání vaše právo na podání mechanického zástavního práva v případě, že na stavebním projektu vznikne problém s platbou.

Tento průvodce vás krok za krokem provede procesem správného doručení oznámení vlastníkovi (Notice to Owner) osobně nebo online, od vyhledání požadovaných informací až po vyvarování se nejčastějších chyb, kterých se dodavatelé a zhotovitelé při plnění požadavku NTO dopouštějí.

Co je floridské oznámení vlastníkovi?

Oznámení vlastníkovi je na Floridě povinné předběžné oznámení, což znamená, že se jedná o dokument, který musí být zaslán na počátku projektu.

Účelem doručení oznámení vlastníkovi je informovat vlastníky nemovitostí a další příslušné strany o vaší účasti na projektu. Oznámení vlastníkovi jim také dává na vědomí, že jste ochotni uplatnit svá zástavní práva v případě, že nedostanete za své služby zaplaceno.

Považujte oznámení vlastníkovi za proaktivní způsob, jak si zachovat svá zástavní práva, což je také dobrá příležitost k otevření komunikačních linek se zúčastněnými stranami výše v dodavatelském řetězci.

Je na Floridě nutné podat Oznámení vlastníkovi?“

Všichni účastníci výstavby, kteří nejsou v přímém kontaktu s vlastníkem nemovitosti, musí podat Oznámení vlastníkovi. Pokud jste zhotovitel, subdodavatel nebo dodavatel materiálu pracující pod generálním dodavatelem, musíte předložit Oznámení vlastníkovi.

Jestliže jste subdodavatel nebo dodavatel materiálu pracující pod generálním dodavatelem, musíte předložit Oznámení vlastníkovi. Totéž platí, pokud jste subdodavatelem nebo dodavatelem materiálu pracujícím pod subdodavatelem.

Generální dodavatelé – strany s přímým smluvním vztahem s vlastníkem nemovitosti – nejsou povinni předložit Oznámení vlastníkovi; existují však jiné požadavky na oznámení, které se na ně mohou vztahovat.

Všimněte si, že vlastníci nemovitostí na Floridě mohou požádat své generální dodavatele o úplný seznam subdodavatelů a dodavatelů materiálu v projektu. Pokud jste hlavním dodavatelem a obdržíte takovou žádost od vlastníka nemovitosti, máte 10 dnů od jejího obdržení na to, abyste mu doručili úplný seznam subdodavatelů a dodavatelů materiálu, které máte pod svými křídly.

Existují na Floridě strany, které jsou osvobozeny od povinnosti podat oznámení vlastníkovi?

Ano. Tyto strany NEJSOU ze zákona povinny zasílat Oznámení vlastníkovi:

• Generální dodavatelé, kteří mají přímý kontakt s vlastníkem nemovitosti

Poznamenejte, že ačkoli generální dodavatelé nejsou povinni zasílat floridské Oznámení vlastníkovi, přesto mohou být povinni zaslat jiné oznámení, které obsahuje seznam všech jejich subdodavatelů nebo dodavatelů. Na Floridě musí vlastník nemovitosti požádat generální dodavatele, aby mu takový seznam poskytli, a generální dodavatelé jej musí doručit do 10 dnů od obdržení oficiální žádosti od vlastníka.

• Individuální dělníci a odborníci na projektování

Dělníci jsou osoby, které pro projekt zajišťují pouze pracovní sílu a nesmí být odpovědné za dodávku materiálů. Naproti tomu mezi odborníky na projektování patří architekti, inženýři, návrháři interiérů atd.

• Účastníci projektu v rámci „dílčích úprav“

Jak je definováno v oddíle 713 floridských zákonů.04, práce na subdivizních úpravách zahrnují následující: třídění, vyrovnávání, výkopové práce a zasypávání pozemků, včetně dodání výplňové zeminy; třídění a dláždění ulic, obrubníků a chodníků; výstavbu příkopů a jiných plošných odvodňovacích zařízení; pokládání potrubí a rozvodů pro vodovodní, plynové, elektrické, kanalizační a odvodňovací účely; výstavbu kanálů a zahrnují také úpravy, opravy a předělávky všech těchto věcí.

Zaslání oznámení vlastníkovi

Jak správně doručit oznámení vlastníkovi na Floridě

Jestliže patříte mezi účastníky výstavby, kteří jsou povinni zaslat oznámení vlastníkovi, musíte dodržet tyto tři základní kroky:

1. Shromáždit požadované informace
2. Připravit dokument Notice to Owner
3. Doručit Notice to Owner

Shromáždit požadované informace

Aby bylo Notice to Owner na Floridě platné, musí obsahovat konkrétní informace. Toto jsou informace, které musíte v Oznámení vlastníkovi uvést:

• Jméno a adresa vlastníka

Toto se týká jména a adresy vlastníka nemovitosti. Pokud je vlastníků nemovitosti více, je osvědčeným postupem zaslat Oznámení vlastníkovi každému z nich.

• Obecný popis služeb nebo materiálů

Jedná se o obecné vyjádření typu služby, kterou v rámci projektu poskytujete.

• Popis nemovitosti, který je dostatečný pro identifikaci

Jedná se o popis nemovitosti, který byste měli být schopni najít v oznámení o zahájení prací vyvěšeném na staveništi nebo ve stavebním povolení.

• Jméno a adresa nájemce

To je vaše jméno a adresa.

• Jméno generálního dodavatele a strany, která vás najala

To jsou jména stran vyššího stupně, které nejsou vlastníkem nemovitosti. Pokud vás najal subdodavatel, napište údaje o generálním dodavateli i o straně, která vás najala.

Kde najdete informace potřebné při podání floridského NTO?

Nejlepším způsobem, jak zjistit všechny důležité informace, jako je jméno (jména) vlastníka (vlastníků) nemovitosti, je vyhledat oznámení o zahájení stavby nebo stavební povolení.

Vlastníci nemovitostí jsou na Floridě povinni podat oznámení o zahájení stavby. Jeho kopii můžete najít buď na viditelném místě v místě projektu, nebo v kanceláři okresního úřadu, kde se projekt nachází.

Můžete také napsat vlastníkovi nemovitosti nebo generálnímu dodavateli a požádat ho o kopii Oznámení o zahájení prací na Floridě. Pokud se vám přesto nepodaří toto oznámení sehnat, můžete místo toho nahlédnout do stavebního povolení.

Co když nemůžete najít všechny informace, které potřebujete?

Vyrozumění vlastníkovi na Floridě můžete doručit i v případě, že chybí jedna nebo dvě informace. Některé položky můžete nechat nevyplněné a můžete požádat přijímající stranu, aby informace doplnila za vás.

Nejlepší je však ujistit se, že můžete prokázat, že jste se snažili najít všechny požadované údaje. Můžete to udělat tak, že si zapíšete všechny informace, které jste našli na oznámení o zahájení řízení, a také si poznamenáte kousky informací, které chybí.

Upozorňujeme, že nejste odpovědní, pokud jsou údaje napsané na oznámení o zahájení řízení chybné a nepřesné. Očekává se, že vlastník nemovitosti bude při vyplňování svého oznámení o zahájení postupovat s náležitou pečlivostí, a od účastníků výstavby se také obecně očekává, že toto oznámení použijí jako odkaz pro své dokumenty související se zástavním právem.

Dalším osvědčeným postupem je zahrnout do svého floridského oznámení vlastníkovi poznámku, v níž příjemce požádáte, aby poskytl správné nebo chybějící informace, pokud je některý z údajů na vašem oznámení o zahájení nepřesný.

Můžete také provést „studený telefonát“. Kontaktujte své klienty telefonicky a požádejte je o informace, které potřebujete. Mějte však na paměti, že byste to měli dělat až jako poslední možnost. Pokud vám byly prostřednictvím telefonického hovoru poskytnuty nesprávné informace, neexistuje žádná papírová stopa, která by prokázala, že osoba na telefonu udělala chybu. Vyžádání informací je stále nejlepší provést písemně.

V každém případě nedovolte, aby vám chybějící informace zabránily doručit floridské oznámení vlastníkovi včas. Floridské zákony říkají, že „chyby nebo opomenutí“ nebrání stavební straně ve vymáhání nároku, pokud v podstatě dodržela pravidla, zejména ta, která se týkají požadovaných lhůt, požadovaných varovných formulací na formuláři Oznámení vlastníkovi a požadovaných příjemců oznámení.

Příprava dokumentu Oznámení vlastníkovi

Když máte všechny informace připravené, musíte nyní připravit samotný dokument. Všimněte si, že floridské zákony doporučují, aby se oznámení vlastníkovi v podstatě podobalo konkrétnímu formátu a obsahovalo konkrétní odstavce.

Jak připravit formulář floridského oznámení vlastníkovi

Níže je uveden formulář oznámení vlastníkovi podle oddílu 713.06 písm. c) v zákonech státu Florida. Všimněte si, že zákon vyžaduje, aby oznámení vlastníkovi obsahovalo konkrétní varovné sdělení:

Oznámení vlastníkovi na Floridě musí mít přednostně výše uvedený formulář, i když to není pevně daný požadavek. Můžete přidat další podrobnosti a upravit formátování, ale varovné sdělení musí být obsaženo. V žádném případě nesmíte upozornění neuvést.

Musím připravit různá oznámení pro projekt, který zahrnuje více pozemků?

Odpověď na tuto otázku závisí na tom, kolika smluv a vlastníků se týká. Obecně platí, že pokud pracujete na projektu, který zahrnuje více pozemků a samostatných částí pozemku, můžete doručit jediné oznámení vlastníkovi, pokud a) existuje pouze jedna smlouva, na jejímž základě poskytujete služby, a b) existuje pouze jeden vlastník nemovitosti.

Například developerské projekty obvykle zahrnují více pozemků. Pokud jsou vaše služby pro tyto pozemky poskytovány na základě jedné smlouvy a pokud všechny tyto pozemky patří stejnému vlastníkovi, musíte připravit pouze jedno Oznámení vlastníkovi.

Je-li vlastnictví více pozemků rozděleno mezi více vlastníků nemovitostí, nejbezpečnější cestou je připravit samostatná Oznámení vlastníkovi a doručit je každému vlastníkovi odpovídajícím způsobem.

Jde o to, že byste měli doručovat Oznámení vlastníkovi pro každou nemovitost, na kterou můžete uplatnit mechanické zástavní právo. Pokud jsou různí vlastníci vázáni na více nemovitostí, i když pracujete na základě jedné smlouvy, je pravděpodobné, že budete muset podat více mechanických zástavních práv.

Z toho vyplývá, že na Floridě se od vás očekává, že budete chránit své právo podat mechanické zástavní právo na každý pozemek, který je ve vlastnictví různých stran.

Doručení oznámení vlastníkovi

Jakmile máte oznámení vlastníkovi připraveno, musíte jej následně zaslat příslušným stranám.

Floridské oznámení vlastníkovi – časté otázky

Komu mám oznámení vlastníkovi zaslat?

Navržený formulář (na obrázku výše) rovněž doporučuje, abyste uvedli strany, kterým oznámení vlastníkovi doručujete. Oddíl 713.06 odst. 2 se v podstatě uvádí, že:

• Subdodavatel nebo materiálový pracovník subdodavatele musí doručit kopii oznámení zhotoviteli
• Materiálový pracovník subdodavatele musí doručit kopii oznámení vlastníkovi zhotoviteli
• Materiálový pracovník subdodavatele musí doručit kopii oznámení vlastníkovi
• Materiálový pracovník subdodavatele musí doručit kopii oznámení vlastníkovi zhotoviteli
• Účastník výstavby, který je povinen předložit oznámení vlastníkovi, musí kopii doručit také určenému zástupci vlastníka, který je uveden v oznámení o zahájení, pokud je to relevantní

Všeobecně řečeno, nejlepší praxí je zaslat jej vlastníkovi (vlastníkům) nemovitosti, generálnímu dodavateli, věřiteli (pokud je to relevantní) a všem ostatním stranám nad vámi v dodavatelském řetězci.
Pamatujte, že pokud vlastník nemovitosti v oznámení o zahájení uvedl pověřenou osobu, je nezbytné, abyste oznámení o zahájení zaslali také jeho pověřené osobě.

Kdy musí být oznámení vlastníkovi doručeno?

Oznámení vlastníkovi může být zasláno před zahájením prací na projektu nebo do 45 dnů poté, co začnete poskytovat práci nebo materiál na projekt.

Poznamenejte, že pokud jste výrobcem materiálu, váš první den prací začíná dnem výroby. Materiály nemusí být zabudovány do projektu, aby vám začala běžet 45denní lhůta.

Všimněte si také, že doručení oznámení vlastníkovi je účinné v okamžiku odeslání, pouze pokud je dokument odeslán do 40 dnů poté, co jste začali poskytovat služby na projektu (z oddílu 713.18 floridských zákonů). V opačném případě se oznámení vlastníkovi považuje za doručené okamžikem přijetí.

Považuje se za nejlepší obchodní praxi doručit oznámení vlastníkovi co nejdříve. Pokud je to proveditelné, musíte Oznámení vlastníkovi doručit ještě před zahájením prací na projektu. Příprava Oznámení vlastníkovi těsně před uplynutím lhůty může způsobit problémy s dodržováním předpisů, což může být fatální pro vaše zástavní práva.

Jak by mělo být Oznámení vlastníkovi doručeno?

Oznámení vlastníkovi může být doručeno osobním doručením nebo doporučeným, Global Express Guaranteed nebo doporučeným dopisem s předplaceným poštovným. Ujistěte se, že si uchováváte dokumentaci nebo doklad o tom, že jste oznámení odeslali a že bylo přijato.

Nezapomeňte zaslat oznámení vlastníkovi každému vlastníkovi nemovitosti v projektu, zejména pokud se projekt týká více pozemků a parcel, které jsou ve vlastnictví různých stran. Mějte na paměti, že oznámení vlastníkovi zasíláte za účelem ochrany svých zástavních práv, takže musíte zaslat oznámení každému vlastníkovi nemovitosti, který může potenciálně obdržet vaši pohledávku z mechanického zástavního práva.

Co když je vlastnictví nemovitosti převedeno na přidruženou společnost? Měl bych novému vlastníkovi (novým vlastníkům) doručit další oznámení vlastníkovi?

Tuto otázku řeší případ Marble Unlimited, Inc. v. Weston Real Estate Investment Corporation na Floridě. Okresní odvolací soud rozhodl, že převod vlastnictví nemovitosti na přidruženou společnost nesmí vyvolat požadavek na nové oznámení vlastníkovi. Soud dále vysvětlil, že pokud je to povoleno, mohou korporátní vlastníci využít a změnit vlastnictví s cílem zmařit platné zástavní nároky.

To znamená, že pokud se vlastnictví nemovitosti převede na přidruženou korporaci, neočekává se, že budete doručovat další Oznámení vlastníkovi. Zatím však neexistuje žádné rozhodnutí v případech, kdy jsou noví vlastníci zcela nesdružení se stávajícími vlastníky nemovitosti.

Nejlepší postupy při přípravě a doručování floridského oznámení vlastníkovi

Doručte oznámení vlastníkovi co nejdříve

Uvědomte si, že zmeškání lhůty pro oznámení vlastníkovi je pro vaši zástavní pohledávku fatální. Měli byste na to pamatovat a zařadit do svých projektových postupů zaslání floridského oznámení vlastníkovi co nejdříve. Pokud si nejste jisti, zda jste povinni oznámení vlastníkovi doručit, či nikoli, je lepší se rozhodnout pro opatrnost a oznámení přesto doručit, abyste mohli chránit svá zástavní práva.

Nezapomeňte oznámení vlastníkovi doručit všem stranám v dodavatelském řetězci

Při doručování oznámení vlastníkovi dbejte na to, abyste je doručili všem stranám v dodavatelském řetězci. To se týká všech stran, které oddělují vás a vlastníka nemovitosti. Jste-li například subdodavatelem, musíte floridské oznámení vlastníkovi doručit nejen svému subdodavateli, ale také generálnímu dodavateli a vlastníkovi nemovitosti.

Uchovejte si doklad prokazující, že jste oznámení vlastníkovi řádně doručili

Florida je při ukládání požadavku na oznámení vlastníkovi velmi přísná, proto se vždy ujistěte, že máte doklad o doručení, kdykoli oznámení vlastníkovi doručujete. Uchovávejte a sledujte všechna potvrzení o odeslání. Pokud doručujete oznámení vlastníkovi osobním doručením, požádejte příjemce oznámení, aby podepsal formulář potvrzení o přijetí.

3 nejčastější chyby při přípravě a doručování floridského oznámení vlastníkovi

Zmeškání lhůty

To je nejnebezpečnější chyba, kterou může kdokoli udělat v souvislosti s oznámením vlastníkovi na Floridě. Stát netoleruje pozdní doručení oznámení vlastníkovi, což znamená, že s doručením tohoto oznámení nesmíte čekat na poslední chvíli.

Mějte na paměti, že oznámení vlastníkovi lze podat ještě před zahájením prací na projektu. Nejlepší praxí je zaslat Oznámení vlastníkovi co nejdříve.

Nezahrnutí požadovaného upozornění do dokumentu

Upozornění se musí objevit ve vašem Oznámení vlastníkovi. Můžete být liberální při formátování a uvádět více informací, než je nutné, ale nevynechávejte žádnou z informací, které vám ukládají státní zákony.

Povinné informace v oznámení pro vlastníka na Floridě:

• Jméno a adresa vlastníka
• Všeobecný popis služeb nebo materiálů
• Popis majetku, který je dostatečný pro jeho identifikaci
• Jméno a příjmení nájemce adresa
• Upozornění

Nedoručení příslušným stranám

Ačkoli tato chyba nemusí být nutně fatální pro vaše mechanická zástavní práva, její spáchání vás může přivést k problémům, kterým byste se jinak mohli vyhnout.

Oznámení vlastníkovi je dobrý způsob, jak vás udržet v obraze mezi nejvýše postavenými stranami v dodavatelském řetězci. Někdy jsou majitelé nemovitostí a věřitelé aktivní v tom, aby zajistili, že všechny strany dostanou zaplaceno, takže díky oznámení vlastníkovi byste mohli dostat zaplaceno, aniž byste museli projít zástavním právem mechaniků.

Mějte však na paměti, že oznámení vlastníkovi není ekvivalentem zástavního práva mechaniků. Tento dokument nezatěžuje nemovitost, protože se nejedná o něco, co byste podávali nebo zaznamenávali na okresním úřadě. Podání mechanického zástavního práva bude i tak vaším nejlepším nástrojem, pokud dojde ke sporům o platbu.

Další čtení

• Jak podat mechanické zástavní právo na Floridě
• Předběžné oznámení a oznámení o záměru zástavního práva: Jak zajistit svá zástavní práva
• Průvodce oznámením o zahájení: Proč, kdy a jak podat žádost